06 Sep COMPORTAMIENTO OFERTA Y VALORIZACION INMOBILIARIA
EN PANDEMIA
Este análisis del comportamiento inmobiliario del Valle del Aburrá y municipios cercanos se efectúa con las ofertas inmobiliarias encontradas en las paginas web desde el mes de abril de 2020 hasta el mes de agosto de 2021.
Es un análisis orientado a encontrar la relación entre la valorización inmobiliaria en el punto de equilibrio y el exceso de oferta existente para cada momento.
Como se trabaja con el valor en el punto de equilibrio, la valorización encontrada corresponde a la mezcla del mercado para cada tipología.
El exceso de oferta se calcula mediante las curvas de oferta y demanda, pudiéndose tener 3 escenarios:
1- Exceso de oferta: Es una situación en la que, para un precio determinado, la cantidad demandada por los consumidores es menor al stock ofrecido por los vendedores.
2- Equilibrio de mercado: Es una situación que se da cuando a los precios que éste ofrece, aquellas personas que compran o consumen un bien o servicio, pueden adquirir las cantidades que deseen. A la vez que los que ofrecen ese bien o servicio, pueden vender todas sus existencias.
3- Exceso de demanda: Es una situación en la que, para un precio dado, la cantidad que desean comprar los consumidores es mayor al stock ofrecido por los vendedores.
Para los análisis que se efectúan en este trabajo, el exceso de demanda se trabaja como si fuera un exceso de oferta negativa, de tal forma que se pueda observar cuando el mercado pasa de un exceso de oferta a un exceso de demanda en la misma curva.
La decisión de trabajar con el valor en el punto de equilibrio fue el encontrar que las valorizaciones dentro de una misma tipología podía ser diferente al cambiar alguna variable, como el área, veamos estas graficas.
De todos modos, el cambio en los valores del precio en el punto de equilibrio sigue las mismas tendencias encontradas en el promedio de las diferentes áreas.
Correlación entre valorización y exceso de oferta: 0,35
Al principio de la pandemia, abril de 2020, las tendencias son inversas
Después de agosto de 2020 las tendencias son similares, valor y oferta disminuyen hasta noviembre de 2020.
Entre diciembre y abril no se tiene similitud en las tendencias.
De abril a agosto de 2021 las tendencias son iguales.
Correlación entre valorización y exceso de oferta: 0,55
Al principio de la pandemia, abril de 2020, las tendencias son semejantes.
Después de junio de 2020 las tendencias son inversas, aumenta el valor y la oferta disminuye, o disminuye el valor y la oferta aumenta.
Correlación entre valorización y exceso de oferta: -0,12
Al principio de la pandemia, abril de 2020, las tendencias son inversas.
Después de junio de 2020 se tiene similitud en las tendencias, hasta marzo de 2021.
Después de marzo de 2021 las tendencias vuelven a ser inversas.
Correlación entre valorización y exceso de oferta: 0,52
Al principio de la pandemia, abril de 2020, las tendencias son inversas, hasta el mes de octubre de 2020.
Entre octubre y marzo de 2021 se tiene similitud en las tendencias.
Después de marzo de 2021 las tendencias vuelven a ser inversas.
Correlación entre valorización y exceso de oferta: 0,33
Existe exceso de demanda que se grafica como exceso de oferta negativo.
Entre abril y junio de 2020 las tendencias son semejantes
Entre junio y marzo de 2021 las tendencias son inversas
Después de marzo de 2021 las tendencias vuelven a ser semejantes.
Correlación entre valorización y exceso de oferta: -0,97
Existe exceso de demanda que se grafica como exceso de oferta negativo.
Entre abril y diciembre de 2020 las tendencias son inversas
Entre diciembre y marzo de 2021 las tendencias son semejantes
Después de marzo de 2021 las tendencias vuelven a ser inversas.
Correlación entre valorización y exceso de oferta: 0,15
Se nota alternancia en las tendencias de oferta y valorización, entre inversas y directas
Son inversas entre abril – agosto; octubre-enero; enero – mayo
Son semejantes entre agosto-octubre; mayo-junio y junio-julio, pero inversa en agosto
Correlación entre valorización y exceso de oferta: 0,10
Las tendencias son inversas, cuando la oferta aumenta disminuye el precio y viceversa.
Calificación del mercado
Las siguientes figuras grafican la calificación del mercado (explicada en las publicaciones anteriores) para cada
tipología. Se puede observar que la búsqueda por estar equilibrio (entre -4 y +4) es constante; cuando se logra
dura poco tiempo.
Pasa de un mercado de vendedores al equilibrio y luego a un mercado de compradores y luego busca estar en equilibrio sin volver a lograrlo.
Pasa de un mercado en equilibrio a un mercado de compradores y luego busca estar en equilibrio sin volver a lograrlo.
Calificación del mercado
Se mantiene en un mercado de compradores, en la búsqueda del equilibrio, que lo logra en marzo de 2021, pero vuelve al mercado de compradores.
Se mantiene en un mercado de vendedores, la búsqueda del equilibrio no se logra en el periodo analizado.
Conclusiones
- La pandemia afectó mas los valores de los locales comerciales, oficinas y terrenos urbanos, que en agosto de 2021 muestran una desvalorización con respecto a abril de 2020.
- La tipología de vivienda en general no se afectó con la pandemia, en agosto de 2021 muestra valorización con respecto a abril de 2020.
- Las correlaciones entre la valorización y el exceso de oferta es muy bajo, solo en 3 de los 8 casos analizados es superior a 0,5.
- De acuerdo a la teoría económica, al incrementar los precios, la oferta se debe incrementar y viceversa; pero siempre esta “controlada” por la demanda, que se comporta en forma inversa a la oferta, es decir, al incrementar los precios la demanda debe disminuir. Por eso la oferta y la demanda siempre tienden al equilibrio.
- Como el producto inmobiliario tiene una larga vida útil, los propietarios pueden ser simultáneamente usuarios finales o vendedores (proto-especuladores), de tal forma que solo ofrecen en venta si el precio significa una ganancia apreciable, por ello, para el caso de los locales, aunque la vacancia es alta el exceso de oferta es
controlado, no supera el 7%.