20 Sep Análisis de la Elasticidad al Precio de la
Oferta y la Demanda Inmobiliaria
En Colombia el análisis de las elasticidades al precio de la oferta y la demanda inmobiliaria se han efectuado principalmente con fines académicos y con un enfoque teórico.
Dado que el producto inmobiliario más importante desde el punto de vista de políticas públicas es la vivienda y que la construcción de vivienda nueva es la que mueve el motor de la economía e influye directamente en el PIB, deben existir estudios por parte de los constructores y grandes inmobiliarias para orientar la producción de vivienda nueva en sus diferentes tipologías en los diferentes municipios y sectores de la geografía colombiana.
Sin embargo, es de esperarse que esos estudios estén orientados al ingreso, más que al precio, al fin y al cabo las políticas gubernamentales de subsidios e impuestos afectan es la capacidad de pago de los compradores, por lo tanto el análisis más adecuado debe ser desde el punto de vista de los ingresos.
Los inmuebles usados, por el contrario, no generan nuevos empleos, no afectan el PIB y por lo tanto no son objeto de las políticas públicas para fomentar su comercialización; aunque en los últimos años si se está implementando el alquiler de vivienda para las familias de menores ingresos, algunos productos son: arriendo social y semillero de
propietarios, que solo aplica para vivienda nueva; Subsidio de arrendamiento para vivienda VIS que es impulsado por las cajas de compensación, pudiendo ser vivienda nueva o usada.
Adicionalmente no encontramos estudios en Colombia orientados a analizar el mercado de los inmuebles usados, como si existe en otros países, ello debido principalmente a la poca información clara y transparente que se pueda utilizar, amén de que la información que se pueda recolectar de la oficina de registro e instrumentos públicos no es
fiable en cuanto a los valores reales de transacción.
En este trabajo se muestran los resultados del cálculo de la elasticidad al precio de oferta y demanda inmobiliaria, para el cual se ha acudido a los métodos de investigación heurístico y razonamiento inductivo, utilizando los datos de ofertas inmobiliarias encontradas en las paginas web desde el mes de abril de 2020 hasta el mes de agosto de
2021.
El conocer la elasticidad de la oferta y la demanda con respecto al precio de una determinada tipología inmobiliaria, en un sector y momento determinado, son un insumo importante para los estudios y análisis de mercado que son necesarios efectuar para algunos emprendimientos inmobiliarios, macroproyectos, planes parciales etc
Que es la elasticidad al precio
La elasticidad al precio de la demanda revela cuánto varia la cantidad demandada de un bien o servicio frente a los cambios verificados en su precio.
En general, existen productos que son realmente sensibles a los cambios del precio. De tal forma que un simple aumento en su precio genera una fuerte baja en las cantidades demandada de dicho producto. Así mismo, una pequeña baja en su precio causará un fuerte aumento en las cantidades demandada del mismo. Por lo tanto
tienen una relación inversamente proporcional.
La elasticidad al precio de la oferta revela cuánto varía la cantidad ofrecida de un bien o servicio frente a los cambios ocurridos en su precio.
A diferencia de lo que ocurre en el caso de la elasticidad precio de la demanda, en la elasticidad precio de la oferta existe una relación directamente proporcional entre el precio de mercado y las cantidades de producto que los productores están dispuestos a colocar en el mercado.
Grados de Elasticidades
Elástica: Se afirma que la oferta (demanda) es elástica cuando una variación en el precio ocasiona un cambio mayor en las cantidades ofrecidas (demandadas). Cuando la elasticidad precio de la oferta (demanda) de cualquier bien es mayor que 1 (valor absoluto), se afirma que este bien es de oferta (demanda) elástica.
Unitaria: Este tipo de elasticidad se presenta cuando la variación del precio provoca cambio proporcionalmente igual a las cantidades ofertadas (demandadas) del producto. Por tanto, esta se reconoce, cuando la elasticidad precio de la oferta (demanda) del bien es igual a 1 (valor absoluto).
Inelástica: Esta clase de elasticidad se hace evidente cuando una variación en las cantidades ofrecidas (demandadas) es proporcionalmente menor al cambio experimentado en el precio del bien. En este caso, cuando la elasticidad es menor que 1 (valor absoluto) se evidencia la elasticidad inelástica.
La sensibilidad de la demanda inmobiliaria a los cambios de precios es muy importante a la hora de seleccionar mercados para inversiones inmobiliarias.
Por ejemplo, los mercados en los que la demanda de bienes raíces es menos sensible a los cambios de precios (inelasticidad al precio) son más preferibles desde el punto de vista de la inversión porque incluso si los precios aumentan significativamente, habrá una pequeña disminución en la demanda.
La sensibilidad de la demanda inmobiliaria a los cambios de precio o de alquiler se mide por la elasticidad precio de la demanda.
Particularidades del mercado inmobiliario:
- La durabilidad: es un bien cuyo periodo de consumo se extiende en el tiempo, e incluso puede ser alargado
haciendo gastos de reparación, etc. - La heterogeneidad: en lo que se refiere al tamaño, la localización, las características interiores de cada tipología
(vivienda, oficinas, local), entre otras. - La inmovilidad: pues aunque la tecnología vigente permite en algunos casos transportar edificios, las
características de estos como bien inmobiliario están asociadas a su carácter de localización y este es inamovible. - El costo: pues el valor de la propiedad inmobiliaria es elevado, dado el nivel de ingreso del que disponen los
hogares en cada sociedad en particular
Como se calcula la elasticidad
La elasticidad de la demanda (oferta) se calcula dividiendo el cambio porcentual en la demanda (oferta) entre el cambio porcentual en el precio, veamos los siguientes ejemplos:
A continuación se muestran las elasticidades calculadas durante un periodo de tiempo para diferentes tipologías de inmuebles, lo que permite observar el comportamiento del mercado inmobiliario para la toma de decisiones.
Elasticidades de inmuebles diferentes a vivienda
Se encuentra alta inelasticidad (<1 en valor absoluto) tanto para la oferta como para la demanda. La mayor inelasticidad se la alternan entre oferta y demanda.
Elasticidades de inmuebles diferentes a vivienda
Varía entre la elasticidad y la inelasticidad, mas la oferta que la demanda, se dan meses en que la oferta es elástica y la demanda inelástica, y viceversa.
La oferta tiene una mayor elasticidad que la demanda en el 80% del tiempo.
Se encuentra moderadamente elástica (>1 en valor absoluto), tanto para la oferta como para la demanda.
La oferta tiene una mayor elasticidad que la demanda.
Elasticidades vivienda estrato 6
La elasticidad de la demanda esta cerca de ser Unitaria (= 1 en valor absoluto).
La oferta tiene una mayor elasticidad que la demanda.
La demanda varía entre la elasticidad y la inelasticidad. La oferta es medianamente elástica.
La oferta tiene una mayor elasticidad que la demanda.
Elasticidades vivienda estrato 4
La elasticidad es moderadamente alta. Mayor que en el estrato 3
La demanda tiene una mayor elasticidad que la oferta en la mayoría del tiempo
Elasticidades vivienda estrato 3
Elasticidades parcelas rurales
Elasticidades lotes urbanos y lotes rurales agropecuarios
Conclusiones sobre la elasticidad en las tipologías inmobiliarias
Existe una relación inversa entre la elasticidad de la demanda al precio y el riesgo del promotor, constructor o vendedor. A mayor elasticidad menor riesgo
Tomando las elasticidades de los últimos meses, el promedio muestra una mayor elasticidad de la demanda al precio en el siguiente orden: Vivienda estrato 4, Vivienda estrato 3, Oficinas, Vivienda estrato 6, Parcelas La Ceja, Bodegas, Parcelas Rionegro, Parcelas El retiro y por ultimo Locales a la calle.
• La elasticidad precio de la demanda es relevante al evaluar los mercados con fines de inversión inmobiliaria porque puede ayudar a evaluar el impacto de los cambios en los precios del mercado sobre la cantidad de espacio comercial y / o el número de unidades residenciales demandadas.
• En los terrenos urbanos se observa una mediana inelasticidad durante la pandemia; los incrementos de demanda difícilmente pueden ser cubiertos por incrementos en la oferta. En otras palabras, al ser la curva de oferta inelástica, el ajuste del mercado se realizaría vía precios y no vía cantidades.
• En los terrenos con destino agropecuario la inelasticidad es demasiado alta tanto para la oferta como para la demanda.
• Se observa la alta heterogeneidad en los productos inmobiliarios, aun los del mismo tipo pero que cambian de situación geográfica.
• Se observa que el mercado inmobiliario para nada es estático, se observan cambios en los análisis mensuales.