El valor de un inmueble es un dato básico en una gran cantidad de trámites y de servicios, además de ser un indicador fundamental para la planeación a futuro, por lo que conocerlo, de forma precisa y profesional, se vuelve algo necesario para empresas y personas en general.

Si bien este dato es muy importante, existen ciertos momentos o situaciones en los que se vuelve más prioritario, es por ello que hoy podrás conocer cuándo es necesario hacer un avalúo de un inmueble así como las razones detrás de cada punto.

• Con propósitos contables

La primera situación en la que es necesario hacer un avalúo de un inmueble es cuando requerimos de este dato para temas contables como lo son la declaración de valor o declaración patrimonial, declaraciones de impuestos, balances generales, entre otro tipo de documentos de carácter contable y tributario.

Contar con este dato preciso es básico no solo para evitar tener problemas en temas de auditorías, también para generar cálculos precisos que nos permitan conocer el estado de la empresa y el valor de sus activos a precio de mercado actualizado. Así evitamos tener datos obsoletos así como tomar decisiones incorrectas.

• Planeación financiera

El valor de un inmueble también es de gran utilidad a la hora de realizar planeaciones financieras pues de esta forma se logra vislumbrar el punto en el que nos encontramos así como el punto al que queremos llegar de una forma mucho más precisa.

Por ejemplo, de esta forma, si queremos vender un inmueble para la compra de equipo o de algún otro inmueble, podemos saber su valor actualizado y así realizar el plan financiero para la compra de dicho equipo. De la misma, con este dato podemos conocer el valor general de la empresa así como su balance general.

• Operaciones con el inmueble

Quizás uno de los momentos más comunes en los que necesitas conocer el valor de un inmueble a través de un avalúo es cuando necesitas hacer una operación que involucre a dicho inmueble, es decir, cuando lo planeas vender, alquilar, arrendas, traspasar, etc.

Mediante el valor preciso y actualizado del inmueble, determinado durante el avalúo, podrás saber cuánto vale realmente dicho inmueble, de esta forma podrás obtener mayor beneficio por el inmueble, en el caso de que seas el vendedor u ofertante, o evitarás ser víctima de abusos, si eres el comprador.

• Póliza de seguros

Para que una aseguradora pueda ofrecer una póliza de seguros es necesario contar con el valor actual del inmueble pues de esta forma se determina tanto el monto de la cobertura como el costo del deducible y de la póliza de seguros en general.

Por lo que si estás planeando adquirir una póliza de seguros es probable que te pidan el valor actual de mercado, por lo que tendrás que hacer uso de un proceso de avalúo de inmueble para garantizar que la aseguradora pueda ofrecerte un plan de cobertura real que esté basado en el valor actual de tu inmueble y no en uno obsoleto o desactualizado.

Durante el proceso de valuación de un inmueble podrás notar que habrá una persona que destaca sobre el resto. Este es el valuador o agente de valuación de inmuebles el cuál es el encargado de llevar a cabo todo el proceso de avalúo de un inmueble.

El valuador cumple con un papel de gran importancia en el mundo financiero, de bienes inmuebles y la construcción, por lo que conocer qué papel cumple un valuador, qué hace y qué lo caracteriza puede ser de gran relevancia a la hora de contratar un servicio de avalúo de un inmueble.

• Definición básica de un valuador

Definir qué es un valuador es muy sencillo pues se trata de la persona encargada de valuar un inmueble, así de simple. Lo que hace diferente a un valuador del resto de personas es tanto su experiencia en dicha área como la enorme cantidad de conocimiento que almacena.

Un valuador profesional está capacitado y certificado en  la valuación de inmuebles, siendo así que es considerado como un perito valuador experto. Los mejores servicios de avalúo suelen enviar a peritos valuadores certificaos de gran experiencia pues la responsabilidad de determinar el valor de un inmueble es alta.

• Diferentes tipos de valuadores

En el mundo de la valuación de inmuebles podemos encontrar diferentes tipos de valuadores los cuales varían en función del papel que cumple el valuador en el proceso así como el sector en el que se desempeña.

El primer tipo de valuador es el valuador comercial el cual cumple el papel de obtener el valor comercial de un inmueble. El valuador físico se encarga de determinar el valor físico de la propiedad, es decir, cuánto costaría construir esa propiedad nuevamente. El último tipo de valuador es el valuador de rentas encargado de determinar el costo del alquiler de un inmueble.

• El papel del valuador para una empresa

En una empresa el papel del valuador es uno de los más importantes, al menos en temas de inmuebles, producción o finanzas pues él será el encargado de determinar el valor actual y preciso de los inmuebles de dicha empresa.

De él dependerá que la empresa pueda sacar el máximo provecho a la venta o alquiler de un inmueble, por ejemplo, o que pague lo justo al comprar o alquilar uno. Allí la relevancia del papel del valuador en una empresa, el cual puede fungir como agente interno o externo.

• El papel del valuador para una persona física

Aquellas personas que no buscan comprar inmuebles con fines comerciales, más bien con fines de uso, también pueden aprovechar el papel del valuador en este proceso gracias a la experiencia y conocimiento de los peritos valuadores de inmuebles.

A través de ellos podemos saber cuál es el costo de la casa que queremos vender o alquilar, o podemos saber si el precio que vamos a pagar por un inmueble es justo. Existen peritos valuadores que trabajan de forma general, es decir, tanto pueden valuar una propiedad comercial como una casa o apartamento.

Teniendo en cuenta que aproximadamente el 75% de la base inmobiliaria de las ciudades está destinado al uso residencial, el conocer la valorización real (descontando la inflación) de dichos inmuebles permite conocer el crecimiento en el capital inmobiliario de cada ciudad y entender como ayuda al incremento de su PIB.

 

El Banco de la Republica realiza trimestralmente el estudio del Índice de Precio de la Vivienda Usada (http://www.banrep.gov.co/es/indice-precios-vivienda-usada-ipvu), de dicho estudio se extraen los siguientes resultados:

 

En los últimos 10 años (2008 a 2018) el sector inmobiliario pasó por dos situaciones internacionales importantes que afectaron los activos inmobiliarios, la crisis de las hipotecas en al año 2008 y la caída abrupta del precio del petróleo en el 2014.

 

La crisis de las hipotecas en Colombia tuvo un impacto menor al de otros países porque Colombia estaba saliendo de la crisis inmobiliaria ocurrida 10 años atrás y que duró 6 años (1998 – 2004) y tanto los promotores como los compradores modificaron su estructura crediticia disminuyendo en forma importante los riesgos.

 

La caída del petróleo en el año 2014, definitivamente demostró que la economía colombiana tuvo la denominada enfermedad holandesa, la disminución de ingresos por exportaciones petroleras golpeó todos los sectores económicos, pero especialmente el inmobiliario que es el activo preferido por los inversionistas cuando el país tiene la enfermedad holandesa.

 

De los estudios del Banco de la Republica se observa entonces que la ciudad de Bogotá tuvo una valorización inmobiliaria real del 77.86%, superior al total del país que fue del 61.81% (1600 puntos básicos por encima)

Pero entre el año 2018 su valorización real fue del 1.61% cuando el total del país fue del 2.99%.

 

Para la ciudad de Medellín se observa que su valorización entre 2008 y 2018 fue solo del 46.61%, menor a la de todo el país, que como se mencionó fue del 61.81% (1510 puntos básicos por debajo). Mostrando con ello una menor exposición a los efectos dañinos de la enfermedad holandesa.

 

Como el mercado (oferta y demanda) se van acomodando en el largo plazo, las valorizaciones reales de la ciudad de Bogotá han sido menores en los últimos años, y las de la ciudad de Medellín han sido superiores con respecto al total del país, como se observa en el siguiente cuadro:

En el último año Bogotá estuvo 139 puntos básicos (reales) por debajo del total del País y Medellín estuvo  100 puntos básicos por encima.

 

Es razonable esperar que en los próximos años continúe la corrección en los precios inmobiliarios y la valorización promedio en la ciudad de Medellín sea superior a la valorización promedio en la ciudad de Bogotá.

 

Cuanto podría valorizarse en al 2019?

Teniendo en cuenta las expectativas de inflación (3.5%) y del crecimiento del PIB (3.3%), para el 2019 se puede esperar una valorización real promedio para el país de 4.3% (nominal sería del 7.95%).

 

Si continúa la corrección del mercado inmobiliario, la valorización real promedio de Medellín podría estar 100 puntos por encima del promedio nacional (5.3%) y Bogotá 100 puntos básicos por debajo del promedio nacional (3.3%).

La NIIF 13 define valor razonable como el precio que sería recibido por vender un activo en una transacción ordenada entre participantes del mercado en la fecha de la medición (es decir, un precio de salida). Esa definición de valor razonable enfatiza que el valor razonable es una medición basada en el mercado, no una medición específica de una entidad.

 

Los Métodos de avalúo aceptados por las normas internacionales de valuación IVS son 3:

– Método Comparativo de Mercado

– Método del Costo de reposición depreciado

– Método de la renta

 

La Jerarquía del valor razonable consta de tres niveles

 

Jerarquía nivel 1: Precios obtenidos en mercados activos: Son valores que se obtienen por comparación de mercado en forma transparente siendo la información de acceso a todo el público, por ejemplo el valor de una acción en la bolsa.

 

Jerarquía nivel 2: Precios observables, directa o  indirectamente: Son valores que se obtienen por comparación de un mercado que no califica todas las variables que determinan el valor del activo por ejemplo el valor de vehículos usados.

 

Jerarquía nivel 3: Precios no observables, obtenidos mediante alguna técnica de valoración. Hay ausencia de valores comparativos de mercado para determinar el valor razonable, se puede utilizar el método del costo y se deprecia por edad, estado, mantenimiento y obsolescencia. También se puede utilizar el método de la renta.

 

En los avalúos de propiedad planta y equipo se pueden esperar las jerarquías nivel 2 y 3

Es la cantidad que la empresa espera obtener de un activo al final de su vida útil.

El valor de salvamento está condicionado a las expectativas y políticas de la empresa, pues la rentabilidad del equipo puede ser el determinante para que la empresa decida que el ciclo de vida del equipo ha terminado y decidir su venta.

El porcentaje del valor de salvamento depende básicamente de dos elementos:

1. Del tipo de maquinaria (pesada, mediana o liviana) entre más pesada, mayor porcentaje de salvamento.
2. Del tipo de tecnología que tenga; a mayor tecnología menor porcentaje de salvamento.

 

En los países desarrollados, la mayoría de las empresas tienen planes de reemplazo en los que el equipo se considera en salvamento incluso antes de llegar al 25% de su valor a nuevo; algunos de estos equipos son adquiridos por empresas ubicadas en países en desarrollo en donde les efectúan mantenimiento y adecuaciones, sin embargo la eficiencia en el trabajo y la calidad en el producto final no es la misma. Si la empresa pretende trabajar con  la maquina aún cuando no sea rentable su uso (por costos, tiempos muertos o producción defectuosa) el valor de salvamento debe ser cero (valor de chatarra se considera despreciable en el avalúo).

Se da el caso de equipos que ya han terminado su vida útil (no tienen ya vida útil remanente) que son considerados por la empresa como equipo productivo y son rentables, caso en el cual el valor razonable del equipo es igual al valor de salvamento.

Es el período durante el cual un activo puede utilizarse de forma rentable. La vida útil de un activo depende de varias variables, que van desde las condiciones que se tuvieron en cuenta para su diseño y construcción así como las condiciones de mantenimiento y ciclo de vida del sector industrial al que pertenece el activo.

Siendo la rentabilidad un aspecto clave en la determinación de la vida útil remanente, su cálculo varía entre una empresa y otra, esto debido a que las estructuras financieras son diferentes.

 

Por ejemplo, una volqueta modelo 1956 no será rentable para una empresa (mediana o grande) porque los costos de eficiencia y de tiempos muertos van en contra del servicio a prestar, esta empresa puede conseguir arrendar un equipo (leasing) o conseguir un préstamo a tasas relativamente aceptables (DTF + 4). Sin embargo el microempresario propietario de la volqueta mencionada, no tendrá fácil acceso a un préstamo, y de conseguirlo será a unas tasas muy altas; para este microempresario le es viable trabajar con la volqueta modelo 1956 aunque los tiempos muertos sean altos.

 

Para el análisis de la vida útil remanente maquinaria y equipo, en Conpropia SAS nos basamos en las curvas de vida desarrolladas por la Universidad de Iowa y por el Instituto de valuaciones de Brasil (Ibape).