Dado que el producto inmobiliario más importante desde el punto de vista de políticas públicas es la vivienda y que la construcción de vivienda nueva es la que mueve el motor de la economía e influye directamente en el PIB, deben existir estudios por parte de los constructores y grandes inmobiliarias para orientar la producción de vivienda nueva en sus diferentes tipologías en los diferentes municipios y sectores de la geografía colombiana.
Sin embargo, es de esperarse que esos estudios estén orientados al ingreso, más que al precio, al fin y al cabo las políticas gubernamentales de subsidios e impuestos afectan es la capacidad de pago de los compradores, por lo tanto el análisis más adecuado debe ser desde el punto de vista de los ingresos.
Los inmuebles usados, por el contrario, no generan nuevos empleos, no afectan el PIB y por lo tanto no son objeto de las políticas públicas para fomentar su comercialización; aunque en los últimos años si se está implementando el alquiler de vivienda para las familias de menores ingresos, algunos productos son: arriendo social y semillero de
propietarios, que solo aplica para vivienda nueva; Subsidio de arrendamiento para vivienda VIS que es impulsado por las cajas de compensación, pudiendo ser vivienda nueva o usada.
Adicionalmente no encontramos estudios en Colombia orientados a analizar el mercado de los inmuebles usados, como si existe en otros países, ello debido principalmente a la poca información clara y transparente que se pueda utilizar, amén de que la información que se pueda recolectar de la oficina de registro e instrumentos públicos no es
fiable en cuanto a los valores reales de transacción.

En este trabajo se muestran los resultados del cálculo de la elasticidad al precio de oferta y demanda inmobiliaria, para el cual se ha acudido a los métodos de investigación heurístico y razonamiento inductivo, utilizando los datos de ofertas inmobiliarias encontradas en las paginas web desde el mes de abril de 2020 hasta el mes de agosto de
2021.
El conocer la elasticidad de la oferta y la demanda con respecto al precio de una determinada tipología inmobiliaria, en un sector y momento determinado, son un insumo importante para los estudios y análisis de mercado que son necesarios efectuar para algunos emprendimientos inmobiliarios, macroproyectos, planes parciales etc

Que es la elasticidad al precio

La elasticidad al precio de la demanda revela cuánto varia la cantidad demandada de un bien o servicio frente a los cambios verificados en su precio.
En general, existen productos que son realmente sensibles a los cambios del precio. De tal forma que un simple aumento en su precio genera una fuerte baja en las cantidades demandada de dicho producto. Así mismo, una pequeña baja en su precio causará un fuerte aumento en las cantidades demandada del mismo. Por lo tanto
tienen una relación inversamente proporcional.

La elasticidad al precio de la oferta revela cuánto varía la cantidad ofrecida de un bien o servicio frente a los cambios ocurridos en su precio.
A diferencia de lo que ocurre en el caso de la elasticidad precio de la demanda, en la elasticidad precio de la oferta existe una relación directamente proporcional entre el precio de mercado y las cantidades de producto que los productores están dispuestos a colocar en el mercado.

Grados de Elasticidades

Elástica: Se afirma que la oferta (demanda) es elástica cuando una variación en el precio ocasiona un cambio mayor en las cantidades ofrecidas (demandadas). Cuando la elasticidad precio de la oferta (demanda) de cualquier bien es mayor que 1 (valor absoluto), se afirma que este bien es de oferta (demanda) elástica.

Unitaria: Este tipo de elasticidad se presenta cuando la variación del precio provoca cambio proporcionalmente igual a las cantidades ofertadas (demandadas) del producto. Por tanto, esta se reconoce, cuando la elasticidad precio de la oferta (demanda) del bien es igual a 1 (valor absoluto).

Inelástica: Esta clase de elasticidad se hace evidente cuando una variación en las cantidades ofrecidas (demandadas) es proporcionalmente menor al cambio experimentado en el precio del bien. En este caso, cuando la elasticidad es menor que 1 (valor absoluto) se evidencia la elasticidad inelástica.

La sensibilidad de la demanda inmobiliaria a los cambios de precios es muy importante a la hora de seleccionar mercados para inversiones inmobiliarias.
Por ejemplo, los mercados en los que la demanda de bienes raíces es menos sensible a los cambios de precios (inelasticidad al precio) son más preferibles desde el punto de vista de la inversión porque incluso si los precios aumentan significativamente, habrá una pequeña disminución en la demanda.
La sensibilidad de la demanda inmobiliaria a los cambios de precio o de alquiler se mide por la elasticidad precio de la demanda.
Particularidades del mercado inmobiliario:

1. La durabilidad: es un bien cuyo periodo de consumo se extiende en el tiempo, e incluso puede ser alargado
   haciendo gastos de reparación, etc.
2. La heterogeneidad: en lo que se refiere al tamaño, la localización, las características interiores de cada tipología
   (vivienda, oficinas, local), entre otras.
3. La inmovilidad: pues aunque la tecnología vigente permite en algunos casos transportar edificios, las
   características de estos como bien inmobiliario están asociadas a su carácter de localización y este es inamovible.
4. El costo: pues el valor de la propiedad inmobiliaria es elevado, dado el nivel de ingreso del que disponen los
   hogares en cada sociedad en particular

Como se calcula la elasticidad

La elasticidad de la demanda (oferta) se calcula dividiendo el cambio porcentual en la demanda (oferta) entre el cambio porcentual en el precio, veamos los siguientes ejemplos:

A continuación se muestran las elasticidades calculadas durante un periodo de tiempo para diferentes tipologías de inmuebles, lo que permite observar el comportamiento del mercado inmobiliario para la toma de decisiones.

Elasticidades de inmuebles diferentes a vivienda

Se encuentra alta inelasticidad (<1 en valor absoluto) tanto para la oferta como para la demanda. La mayor inelasticidad se la alternan entre oferta y demanda.

Elasticidades de inmuebles diferentes a vivienda

Varía entre la elasticidad y la inelasticidad, mas la oferta que la demanda, se dan meses en que la oferta es elástica y la demanda inelástica, y viceversa.
La oferta tiene una mayor elasticidad que la demanda en el 80% del tiempo.

Se encuentra moderadamente elástica (>1 en valor absoluto), tanto para la oferta como para la demanda.
La oferta tiene una mayor elasticidad que la demanda.

Elasticidades vivienda estrato 6

La elasticidad de la demanda esta cerca de ser Unitaria (= 1 en valor absoluto).
La oferta tiene una mayor elasticidad que la demanda.

La demanda varía entre la elasticidad y la inelasticidad. La oferta es medianamente elástica.
La oferta tiene una mayor elasticidad que la demanda.

Elasticidades vivienda estrato 4

La elasticidad es moderadamente alta. Mayor que en el estrato 3

La demanda tiene una mayor elasticidad que la oferta en la mayoría del tiempo

Elasticidades vivienda estrato 3

Elasticidades parcelas rurales

Elasticidades lotes urbanos y lotes rurales agropecuarios

Conclusiones sobre la elasticidad en las tipologías inmobiliarias

Existe una relación inversa entre la elasticidad de la demanda al precio y el riesgo del promotor, constructor o vendedor. A mayor elasticidad menor riesgo

Tomando las elasticidades de los últimos meses, el promedio muestra una mayor elasticidad de la demanda al precio en el siguiente orden: Vivienda estrato 4, Vivienda estrato 3, Oficinas, Vivienda estrato 6, Parcelas La Ceja, Bodegas, Parcelas Rionegro, Parcelas El retiro y por ultimo Locales a la calle.

• La elasticidad precio de la demanda es relevante al evaluar los mercados con fines de inversión inmobiliaria porque puede ayudar a evaluar el impacto de los cambios en los precios del mercado sobre la cantidad de espacio comercial y / o el número de unidades residenciales demandadas.
• En los terrenos urbanos se observa una mediana inelasticidad durante la pandemia; los incrementos de demanda difícilmente pueden ser cubiertos por incrementos en la oferta. En otras palabras, al ser la curva de oferta inelástica, el ajuste del mercado se realizaría vía precios y no vía cantidades.
• En los terrenos con destino agropecuario la inelasticidad es demasiado alta tanto para la oferta como para la demanda.
• Se observa la alta heterogeneidad en los productos inmobiliarios, aun los del mismo tipo pero que cambian de situación geográfica.
• Se observa que el mercado inmobiliario para nada es estático, se observan cambios en los análisis mensuales.

Es un análisis orientado a encontrar la relación entre la valorización inmobiliaria en el punto de equilibrio y el exceso de oferta existente para cada momento.
Como se trabaja con el valor en el punto de equilibrio, la valorización encontrada corresponde a la mezcla del mercado para cada tipología.
El exceso de oferta se calcula mediante las curvas de oferta y demanda, pudiéndose tener 3 escenarios:
1- Exceso de oferta: Es una situación en la que, para un precio determinado, la cantidad demandada por los consumidores es menor al stock ofrecido por los vendedores.
2- Equilibrio de mercado: Es una situación que se da cuando a los precios que éste ofrece, aquellas personas que compran o consumen un bien o servicio, pueden adquirir las cantidades que deseen. A la vez que los que ofrecen ese bien o servicio, pueden vender todas sus existencias.

3- Exceso de demanda: Es una situación en la que, para un precio dado, la cantidad que desean comprar los consumidores es mayor al stock ofrecido por los vendedores.

Para los análisis que se efectúan en este trabajo, el exceso de demanda se trabaja como si fuera un exceso de oferta negativa, de tal forma que se pueda observar cuando el mercado pasa de un exceso de oferta a un exceso de demanda en la misma curva.

La decisión de trabajar con el valor en el punto de equilibrio fue el encontrar que las valorizaciones dentro de una misma tipología podía ser diferente al cambiar alguna variable, como el área, veamos estas graficas.

De todos modos, el cambio en los valores del precio en el punto de equilibrio sigue las mismas tendencias encontradas en el promedio de las diferentes áreas.

Correlación entre valorización y exceso de oferta: 0,35
Al principio de la pandemia, abril de 2020, las tendencias son inversas
Después de agosto de 2020 las tendencias son similares, valor y oferta disminuyen hasta noviembre de 2020.
Entre diciembre y abril no se tiene similitud en las tendencias.
De abril a agosto de 2021 las tendencias son iguales.

Correlación entre valorización y exceso de oferta: 0,55
Al principio de la pandemia, abril de 2020, las tendencias son semejantes.
Después de junio de 2020 las tendencias son inversas, aumenta el valor y la oferta disminuye, o disminuye el valor y la oferta aumenta.

Correlación entre valorización y exceso de oferta: -0,12
Al principio de la pandemia, abril de 2020, las tendencias son inversas.
Después de junio de 2020 se tiene similitud en las tendencias, hasta marzo de 2021.
Después de marzo de 2021 las tendencias vuelven a ser inversas.

Correlación entre valorización y exceso de oferta: 0,52
Al principio de la pandemia, abril de 2020, las tendencias son inversas, hasta el mes de octubre de 2020.
Entre octubre y marzo de 2021 se tiene similitud en las tendencias.

Después de marzo de 2021 las tendencias vuelven a ser inversas.

Correlación entre valorización y exceso de oferta: 0,33
Existe exceso de demanda que se grafica como exceso de oferta negativo.
Entre abril y junio de 2020 las tendencias son semejantes
Entre junio y marzo de 2021 las tendencias son inversas
Después de marzo de 2021 las tendencias vuelven a ser semejantes.

Correlación entre valorización y exceso de oferta: -0,97
Existe exceso de demanda que se grafica como exceso de oferta negativo.
Entre abril y diciembre de 2020 las tendencias son inversas
Entre diciembre y marzo de 2021 las tendencias son semejantes
Después de marzo de 2021 las tendencias vuelven a ser inversas.

Correlación entre valorización y exceso de oferta: 0,15
Se nota alternancia en las tendencias de oferta y valorización, entre inversas y directas
Son inversas entre abril – agosto; octubre-enero; enero – mayo
Son semejantes entre agosto-octubre; mayo-junio y junio-julio, pero inversa en agosto

Correlación entre valorización y exceso de oferta: 0,10
Las tendencias son inversas, cuando la oferta aumenta disminuye el precio y viceversa.

Calificación del mercado

Las siguientes figuras grafican la calificación del mercado (explicada en las publicaciones anteriores) para cada
tipología. Se puede observar que la búsqueda por estar equilibrio (entre -4 y +4) es constante; cuando se logra
dura poco tiempo.

Pasa de un mercado de vendedores al equilibrio y luego a un mercado de compradores y luego busca estar en equilibrio sin volver a lograrlo.

Pasa de un mercado en equilibrio a un mercado de compradores y luego busca estar en equilibrio sin volver a lograrlo.

Calificación del mercado

Se mantiene en un mercado de compradores, en la búsqueda del equilibrio, que lo logra en marzo de 2021, pero vuelve al mercado de compradores.

Se mantiene en un mercado de vendedores, la búsqueda del equilibrio no se logra en el periodo analizado.

Conclusiones

1. La pandemia afectó mas los valores de los locales comerciales, oficinas y terrenos urbanos, que en agosto de 2021 muestran una desvalorización con respecto a abril de 2020.
2. La tipología de vivienda en general no se afectó con la pandemia, en agosto de 2021 muestra valorización con respecto a abril de 2020.
3. Las correlaciones entre la valorización y el exceso de oferta es muy bajo, solo en 3 de los 8 casos analizados es superior a 0,5.
4. De acuerdo a la teoría económica, al incrementar los precios, la oferta se debe incrementar y viceversa; pero siempre esta “controlada” por la demanda, que se comporta en forma inversa a la oferta, es decir, al incrementar los precios la demanda debe disminuir. Por eso la oferta y la demanda siempre tienden al equilibrio.
5. Como el producto inmobiliario tiene una larga vida útil, los propietarios pueden ser simultáneamente usuarios finales o vendedores (proto-especuladores), de tal forma que solo ofrecen en venta si el precio significa una ganancia apreciable, por ello, para el caso de los locales, aunque la vacancia es alta el exceso de oferta es
   controlado, no supera el 7%.

Para poder calcular el valor en la posición en que se encuentra cada tipología de inmueble en el Mercado Inmobiliario, se utiliza una función matemática que depende de las siguientes variables:

1. Factor de Negociación
2. Elasticidad de la oferta con respecto al precio
3. Elasticidad de la demanda con respecto al precio
4. Exceso de oferta o demanda.
   El resultado de dicha función matemática puede estar en tres rangos de valores, y dependiendo al rango que
   pertenezca dicho valor, explicará en que tipo de mercado se encuentra la tipología inmobiliaria analizada, veamos la
   siguiente tabla:

Apartamentos en Venta

De la gráfica se observa que el 52% de los sectores está en un mercado de vendedores (Oferta < Demanda). El 38% de los sectores tiene un mercado en equilibrio. El 10% de los sectores tiene un mercado de compradores (Oferta > Demanda).

Esquema de la distribución geográfica del mercado de Apartamentos en Venta

Del esquema se observa que Guarne y El Retiro tienen un mercado de compradores. Los municipios de Medellín y Rionegro tienen un mercado en equilibrio Tanto el sur del Valle del Aburrá como el norte tienen un mercado de vendedores

Apartamentos en Arriendo

De la gráfica se observa que el 17% de los sectores está en un mercado de vendedores (Oferta < Demanda). El 48% de los sectores tiene un mercado en equilibrio. El 35% de los sectores tiene un mercado de compradores (Oferta > Demanda)

El mercado de compradores esta muy cerca del mercado en equilibrio

Esquema de la distribución geográfica del mercado de Apartamentos en Arriendo

Del esquema se observa que Caldas, La Ceja y Copacabana tienen un mercado de vendedores.
Se puede observar que la mayoría de sectores tiene mercado en equilibrio o cercano a el, excepto Medellín Occidente
que tiene un mercado de compradores mas alto.

Casas en Venta

De la gráfica se observa que el 13% de los sectores está en un mercado de vendedores (Oferta < Demanda). El 18% de los sectores tiene un mercado en equilibrio. El 69% de los sectores tiene un mercado de compradores (Oferta > Demanda).

Esquema de la distribución geográfica del mercado de Casas en Venta

Del esquema se observa que el municipio de Caldas tiene un mercado de compradores elevado.
Los municipios de La Ceja y Marinilla tienen un mercado de vendedores.
En el mercado de compradores sobresalen El Retiro y Guarne

Casas en Arriendo

De la gráfica se observa que el 14% de los sectores está en un mercado de vendedores (Oferta < Demanda). El 29% de los sectores tiene un mercado en equilibrio. El 57% de los sectores tiene un mercado de compradores (Oferta > Demanda).

Esquema de la distribución geográfica del mercado de Casas en Arriendo

No se obtuvo información en varios municipios
Itagüí y el Nor-oriente de Medellín tienen un mercado de vendedores.
La Estrella y el Poblado tienen el mayor mercado de compradores seguidos del Centro y Occidente de Medellín.

Datos en el punto de equilibrio del mercado analizado Mayo – Junio 2021

El Poblado, Envigado y Medellín Occidente tienen el 58,6% de la oferta de vivienda (en m2) de segunda.

Datos en el punto de equilibrio del mercado analizado Mayo – Junio 2021

El Retiro tiene el valor de venta por metro cuadrado mas alto de la región.
Le siguen Envigado y el Poblado
Medellín Nor-Oriente, Medellín Centro y el Carmen de Viboral tienen el menor valor de
venta por metro cuadrado.

Datos en el punto de equilibrio del mercado analizado Mayo – Junio 2021

El Retiro tiene el valor de arriendo por metro cuadrado mas alto de la región.
Le siguen el Poblado y Envigado
Medellín Nor-Oriente, Medellín Centro y Bello tienen el menor valor de arriendo por metro cuadrado.

Para poder calcular el valor en cada posición en que se encuentre cada tipología de inmueble en el Mercado
Inmobiliario, se utiliza una función matemática que depende de las siguientes variables:

1. Factor de Negociación
2. Elasticidad de la oferta con respecto al precio
3. Elasticidad de la demanda con respecto al precio
4. Exceso de oferta o demanda con respecto al punto de equilibrio
   El resultado de dicha función matemática puede estar en tres rangos de valores, y dependiendo al rango que
   pertenezca dicho valor, explicará en que tipo de mercado se encuentra la tipología inmobiliaria analizada, veamos la
   siguiente tabla:

Calificación Mercado Inmobiliario de Vivienda – Marzo 2021

En la gráfica de Mercado Inmobiliario de Vivienda se puede observar que los aptos en estrato 4 y 5 están en Mercado de Vendedores, pero el estrato 5 tiene una calificación de -13,73 y el estrato 4 de -10,46, pudiendo concluir fácilmente que un vendedor en estrato 5 podrá proponer un mejor negocio que un vendedor en estrato 4.
En el rango del Mercado de Compradores se encuentran las Casas en el Poblado con una calificación de 5,93 y el estrato 2 con una calificación de 21,76. Se puede concluir que la oferta de casas en el Poblado es superior a la demanda (+5,93), pero no está muy alejada del rango del mercado en equilibrio. Al analizar la información de Diciembre de 2020 se tiene una calificación de +0,66, lo que muestra que este tipología de inmueble se está alejando del punto de equilibrio desde Diciembre hasta Marzo.
Con respecto a los aptos del estrato 2, por ser una oferta de inmuebles usados, que no tienen acceso a los beneficios en subsidios otorgados por la ley (es para vivienda VIS nueva), la demanda deber ser muy baja. En el Mercado de Equilibrio se ubican los aptos en estratos 3 y 6 y las casas en Belén, todas con una calificación baja que permite asegurar que tanto comprador como vendedor tiene la misma capacidad de negociación.

Calificación Mercado Inmobiliario diferente de Vivienda – Marzo 2021

En la gráfica de Mercado Inmobiliario diferente de Vivienda se puede observar que las Bodegas ubicadas en La Estrella – Caldas tienen una calificación de -13,22, relativamente alta pero si se compara con la grafica de vivienda, es muy cercana a la calificación de los aptos en estrato 5.
En los otros sectores las bodegas están en mercado de compradores excepto las ubicadas al norte del Valle del Aburrá, que tienen una calificación de +1,04 (mercado equilibrado).
Todos los locales comerciales están en la zona de Mercado de Compradores, siendo en el mes de marzo los locales a la calle en el Poblado con la calificación mas alta +16,70 (Oferta >>> Demanda) y los locales a la calle en el centro la mas baja +5,77; mercado que se deterioró en Abril 2021, donde el mercado de compradores de los locales en el centro se incrementó, por el tercer pico de la pandemia, a +21,10. En oficinas, solo las ubicadas en el centro de la ciudad están en el rango del mercado en equilibrio (+3,19); los otros sectores están en el rango de mercado de compradores.

Calificación Mercado Inmobiliario zona Rural – Marzo 2021

En la gráfica de Mercado Inmobiliario Rural se observan las diferentes calificaciones para las parcelas sin construir, siendo las de menor calificación las ubicadas en La Ceja (-14,36), mercado de vendedores, la demanda supera a la oferta. En el otro extremo están las ubicada en El Retiro, con una calificación de +20,35 (mercado de compradores), alta para lo analizado hasta ahora, y mostraría oferta mucho mayor que la demanda.
Con las casas campestres (fincas recreativas), las ubicadas en el suroeste y en el occidente tienen una calificación medio alta (+12,91 y +11,24), mostrando un demanda menor a la oferta. La ubicación de casas campestres en El Peñol – Guatapé muestra una cercanía al punto de equilibrio (+6,08) que la coloca en competencia con los sectores del oriente cercano, que están casi todos en el rango de Equilibrio de Mercado.

Datos del punto de equilibrio del mercado analizado Febrero – Marzo 2021

Datos del punto de equilibrio del mercado analizado Febrero – Marzo 2021

Las anteriores graficas muestran, para cada tipología, cual es la distribución de datos de mercado que se analizaron. Dicha distribución se muestra tanto en cantidad (m2) como en precio.
Se puede observar que en todas las tipologías, excepto los lotes en parcelas, el porcentaje en precio y en cantidad son muy semejantes.
En aptos mas del 60% de la oferta analizada está en estrato 6 En las oficinas casi el 45% está ubicada en el Poblado.

En Bodegas, casi el 55% está en Medellín
En los locales comerciales a la calle la oferta está muy distribuida en los 3 sectores analizados
En los locales comerciales ubicados dentro de los centros comerciales, el 60% están ubicados en el Poblado.
En las casa campestres, al mayor porcentaje (27%) está ubicado en el municipio de Rionegro