24 Jun DIAGNÓSTICO CUANTITATIVO DEL MERCADO INMOBILIARIO MEDELLIN – VALLE DE ABURRA
Este diagnóstico inmobiliario de Medellín y el Valle del Aburrá se efectúa con las ofertas inmobiliarias encontradas en las paginas web en los meses de Febrero y Marzo del año 2021.
Es un diagnóstico cuantitativo porque asigna valores a los diferentes subniveles que puede tener el mercado inmobiliario cuando se separa en las tres principales categorías de la teoría del comportamiento del Mercado:
Mercado de Compradores; Mercado de Vendedores y Mercado en Equilibrio.
Mercado de Vendedores
Mercado en el que los vendedores tienen el poder de manejar los precios y la negociación de los productos en
venta. A veces por la escasez de la producto o la existencia de una gran demanda. Demanda > Oferta
Mercado de Compradores
Mercado en el que los compradores tienen el poder de manejar los precios y la negociación de los productos en
venta. A veces por la abundancia de la producto o la baja demanda existente. Oferta > Demanda
Mercado en Equilibrio
Mercado en que tanto comprador como vendedor tienen la misma capacidad de manejar precios y negociar los
productos en venta. La cantidad en oferta es semejante a la cantidad demandada. Oferta = Demanda
Para poder calcular el valor en cada posición en que se encuentre cada tipología de inmueble en el Mercado
Inmobiliario, se utiliza una función matemática que depende de las siguientes variables:
- Factor de Negociación
- Elasticidad de la oferta con respecto al precio
- Elasticidad de la demanda con respecto al precio
- Exceso de oferta o demanda con respecto al punto de equilibrio
El resultado de dicha función matemática puede estar en tres rangos de valores, y dependiendo al rango que
pertenezca dicho valor, explicará en que tipo de mercado se encuentra la tipología inmobiliaria analizada, veamos la
siguiente tabla:
Calificación Mercado Inmobiliario de Vivienda – Marzo 2021
En la gráfica de Mercado Inmobiliario de Vivienda se puede observar que los aptos en estrato 4 y 5 están en Mercado de Vendedores, pero el estrato 5 tiene una calificación de -13,73 y el estrato 4 de -10,46, pudiendo concluir fácilmente que un vendedor en estrato 5 podrá proponer un mejor negocio que un vendedor en estrato 4.
En el rango del Mercado de Compradores se encuentran las Casas en el Poblado con una calificación de 5,93 y el estrato 2 con una calificación de 21,76. Se puede concluir que la oferta de casas en el Poblado es superior a la demanda (+5,93), pero no está muy alejada del rango del mercado en equilibrio. Al analizar la información de Diciembre de 2020 se tiene una calificación de +0,66, lo que muestra que este tipología de inmueble se está alejando del punto de equilibrio desde Diciembre hasta Marzo.
Con respecto a los aptos del estrato 2, por ser una oferta de inmuebles usados, que no tienen acceso a los beneficios en subsidios otorgados por la ley (es para vivienda VIS nueva), la demanda deber ser muy baja. En el Mercado de Equilibrio se ubican los aptos en estratos 3 y 6 y las casas en Belén, todas con una calificación baja que permite asegurar que tanto comprador como vendedor tiene la misma capacidad de negociación.
Calificación Mercado Inmobiliario diferente de Vivienda – Marzo 2021
En la gráfica de Mercado Inmobiliario diferente de Vivienda se puede observar que las Bodegas ubicadas en La Estrella – Caldas tienen una calificación de -13,22, relativamente alta pero si se compara con la grafica de vivienda, es muy cercana a la calificación de los aptos en estrato 5.
En los otros sectores las bodegas están en mercado de compradores excepto las ubicadas al norte del Valle del Aburrá, que tienen una calificación de +1,04 (mercado equilibrado).
Todos los locales comerciales están en la zona de Mercado de Compradores, siendo en el mes de marzo los locales a la calle en el Poblado con la calificación mas alta +16,70 (Oferta >>> Demanda) y los locales a la calle en el centro la mas baja +5,77; mercado que se deterioró en Abril 2021, donde el mercado de compradores de los locales en el centro se incrementó, por el tercer pico de la pandemia, a +21,10. En oficinas, solo las ubicadas en el centro de la ciudad están en el rango del mercado en equilibrio (+3,19); los otros sectores están en el rango de mercado de compradores.
Calificación Mercado Inmobiliario zona Rural – Marzo 2021
En la gráfica de Mercado Inmobiliario Rural se observan las diferentes calificaciones para las parcelas sin construir, siendo las de menor calificación las ubicadas en La Ceja (-14,36), mercado de vendedores, la demanda supera a la oferta. En el otro extremo están las ubicada en El Retiro, con una calificación de +20,35 (mercado de compradores), alta para lo analizado hasta ahora, y mostraría oferta mucho mayor que la demanda.
Con las casas campestres (fincas recreativas), las ubicadas en el suroeste y en el occidente tienen una calificación medio alta (+12,91 y +11,24), mostrando un demanda menor a la oferta. La ubicación de casas campestres en El Peñol – Guatapé muestra una cercanía al punto de equilibrio (+6,08) que la coloca en competencia con los sectores del oriente cercano, que están casi todos en el rango de Equilibrio de Mercado.
Datos del punto de equilibrio del mercado analizado Febrero – Marzo 2021
Datos del punto de equilibrio del mercado analizado Febrero – Marzo 2021
Las anteriores graficas muestran, para cada tipología, cual es la distribución de datos de mercado que se analizaron. Dicha distribución se muestra tanto en cantidad (m2) como en precio.
Se puede observar que en todas las tipologías, excepto los lotes en parcelas, el porcentaje en precio y en cantidad son muy semejantes.
En aptos mas del 60% de la oferta analizada está en estrato 6 En las oficinas casi el 45% está ubicada en el Poblado.
En Bodegas, casi el 55% está en Medellín
En los locales comerciales a la calle la oferta está muy distribuida en los 3 sectores analizados
En los locales comerciales ubicados dentro de los centros comerciales, el 60% están ubicados en el Poblado.
En las casa campestres, al mayor porcentaje (27%) está ubicado en el municipio de Rionegro