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Comparativo valorización inmobiliaria Bogotá y Medellín

Teniendo en cuenta que aproximadamente el 75% de la base inmobiliaria de las ciudades está destinado al uso residencial, el conocer la valorización real (descontando la inflación) de dichos inmuebles permite conocer el crecimiento en el capital inmobiliario de cada ciudad y entender como ayuda al incremento de su PIB.

 

El Banco de la Republica realiza trimestralmente el estudio del Índice de Precio de la Vivienda Usada (http://www.banrep.gov.co/es/indice-precios-vivienda-usada-ipvu), de dicho estudio se extraen los siguientes resultados:

 

En los últimos 10 años (2008 a 2018) el sector inmobiliario pasó por dos situaciones internacionales importantes que afectaron los activos inmobiliarios, la crisis de las hipotecas en al año 2008 y la caída abrupta del precio del petróleo en el 2014.

 

La crisis de las hipotecas en Colombia tuvo un impacto menor al de otros países porque Colombia estaba saliendo de la crisis inmobiliaria ocurrida 10 años atrás y que duró 6 años (1998 – 2004) y tanto los promotores como los compradores modificaron su estructura crediticia disminuyendo en forma importante los riesgos.

 

La caída del petróleo en el año 2014, definitivamente demostró que la economía colombiana tuvo la denominada enfermedad holandesa, la disminución de ingresos por exportaciones petroleras golpeó todos los sectores económicos, pero especialmente el inmobiliario que es el activo preferido por los inversionistas cuando el país tiene la enfermedad holandesa.

 

De los estudios del Banco de la Republica se observa entonces que la ciudad de Bogotá tuvo una valorización inmobiliaria real del 77.86%, superior al total del país que fue del 61.81% (1600 puntos básicos por encima)

Pero entre el año 2018 su valorización real fue del 1.61% cuando el total del país fue del 2.99%.

 

Para la ciudad de Medellín se observa que su valorización entre 2008 y 2018 fue solo del 46.61%, menor a la de todo el país, que como se mencionó fue del 61.81% (1510 puntos básicos por debajo). Mostrando con ello una menor exposición a los efectos dañinos de la enfermedad holandesa.

 

Como el mercado (oferta y demanda) se van acomodando en el largo plazo, las valorizaciones reales de la ciudad de Bogotá han sido menores en los últimos años, y las de la ciudad de Medellín han sido superiores con respecto al total del país, como se observa en el siguiente cuadro:

En el último año Bogotá estuvo 139 puntos básicos (reales) por debajo del total del País y Medellín estuvo  100 puntos básicos por encima.

 

Es razonable esperar que en los próximos años continúe la corrección en los precios inmobiliarios y la valorización promedio en la ciudad de Medellín sea superior a la valorización promedio en la ciudad de Bogotá.

 

Cuanto podría valorizarse en al 2019?

Teniendo en cuenta las expectativas de inflación (3.5%) y del crecimiento del PIB (3.3%), para el 2019 se puede esperar una valorización real promedio para el país de 4.3% (nominal sería del 7.95%).

 

Si continúa la corrección del mercado inmobiliario, la valorización real promedio de Medellín podría estar 100 puntos por encima del promedio nacional (5.3%) y Bogotá 100 puntos básicos por debajo del promedio nacional (3.3%).