La propiedad raíz es una de las primeras formas de propiedad conocidas, y debido a las características de los activos en que se invierte, siempre se ha considerado como una inversión de bajo riesgo en términos relativos. En el mundo entero, y particularmente en Colombia, al experimentar grandes crecimientos poblacionales y tener una base fija de terrenos disponibles, los precios de los últimos han crecido constantemente a través de las últimas décadas; convirtiendo a la inversión en bienes raíces en un vehículo muy interesante para producir ganancias y riqueza. 

Sin embargo, no todo es color de rosa. A pesar de que la tendencia del mercado en el largo plazo se mantiene al alza, hay crisis generalizadas que pueden afectar de manera grave el valor de todos los bienes inmuebles dentro de un mercado. Basta recordar eventos como la crisis del UPAC en 1998 en Colombia, o la más reciente crisis de créditos subprime de 2008 en Estados Unidos para comprobarlo.

Además de estas crisis de gran escala que impactan mercados enteros y la economía en general, hay muchos otros eventos que pueden afectar el valor de una propiedad. El desarrollo de la zona donde se encuentra, la situación de la economía nacional y local, la seguridad en la zona, los medios de acceso al lugar, el estado de las vías, los vecinos; entre muchos otros factores, entran a jugar un papel determinante en el valor de un inmueble y en su comportamiento a través del tiempo. 

Por estas razones, la inversión en propiedad raíz no está libre de riesgos, y debido a que generalmente implica una considerable suma dinero para ingresar, no debe ser tomada a la ligera. En esta guía repasaremos los conceptos básicos que debes tener en cuenta al evaluar inversiones de este tipo, bien sea porque estás pensando iniciar, expandir, reenfocar o desinvertir en el mercado de bienes raíces en Colombia. 

Tipologías de propiedad raíz en Colombia – Terrenos:

El terreno o suelo es el espacio físico objeto de la ordenación del territorio, el cual es delimitado para establecer zonas con diferentes usos de la propiedad. Nos centraremos aquí únicamente en el terreno de propiedad privada, dejando de lado el suelo de uso público y las reservas que determina el estado.

El terreno tiene la propiedad de no ser susceptible al deterioro físico o a la falta de adecuación funcional, por lo que, a diferencia de otros activos como edificaciones o bienes muebles, generalmente el paso del tiempo no deteriora el valor del bien sino que más bien su precio aumenta.

Dado que el territorio es un bien esencial para la sociedad del que dependen, entre otras cosas, la vivienda de la población, el uso o destinación del mismo se encuentra altamente regulado.           Por consiguiente, su propietario solo puede usar el territorio dentro de las posibilidades que la ley le otorga, de acuerdo a su ubicación geográfica y al desarrollo demográfico a su alrededor. De allí sale la gran clasificación de terrenos según su uso:

Urbanos:

Se considera urbano el suelo que cumple con estas 3 características:

Disposición de servicios y dotaciones básicas: acceso mediante vías, red de acueducto y alcantarillado, y suministro de energía eléctrica.

Consolidación de edificación: El terreno es apto para la construcción. En ocasiones, a pesar de estar aledaño a zonas urbanas, la topografía del terreno impide que se construya en él y por lo tanto no es apto para desarrollo urbano.

Conformidad con el planeamiento: El terreno se encuentra contemplado dentro del plan de ordenamiento territorial y no presenta ninguna irregularidad jurídica que impida su desarrollo urbano.

Los terrenos urbanos a su vez se pueden catalogar en:

Terrenos urbanos urbanizados: Terrenos aptos para su edificación inmediata, urbanizados de acuerdo al POT, con acceso mediante vía pavimentada e iluminada.

Terrenos urbanos no urbanizados (pero urbanizables): En los que está prevista su transformación a terreno urbanizado, pero se necesita realizar obras civiles antes de construir una edificación; por ejemplo: construir vías de acceso, redes de servicios públicos, entre otras.

Los usos permitidos para los terrenos urbanos pueden ser: Residencial, Comercial (Servicios), Dotacional e Industrial. Cada uno de estos usos puede tener diferentes estratos y estatus, determinados principalmente por su ubicación geográfica.

Rurales

Los terrenos rurales se determinan como aquellos que no son aptos para un desarrollo urbano, bien sea por oportunidad o por estar destinados a un uso diferente por la ley. 

Estos terrenos pueden tener uso agropecuario, uso suburbano o de protección. Los de uso suburbano tienen características semejantes a los urbanos, en esta categoría se pueden incluir los terrenos destinados a la segunda vivienda, o vivienda campestre y fincas de recreo.

En expansión

La categoría de terreno de expansión, legalmente en Colombia, es un terreno Rural (uso agropecuario), que solo llega a ser Urbano cuando se formula y aprueba un plan parcial, el cual permite dotar dicho terreno de toda la infraestructura necesaria (servicios públicos, vías, equipamiento). Mientras no se construya dicha infraestructura, será considerado como un terreno urbano (plan parcial aprobado) pero sin urbanizar.

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Fuente principal:

Daniel D’Amato, avaluador Senior – Conpropia

Fuentes externas:

Guía del inversionista – ANDI

Propiedad horizontal en Colombia. Por Gerencie.com 21 marzo, 2019