Al pensar en una edificación, es de vital importancia analizara no solo desde los aspectos geométricos, constructivos y estructurales, sino también desde la sostenibilidad de esta en el tiempo. Por eso hoy en día aspectos como energía, agua, residuos, experiencia humana y trasporte son determinantes al momento de evaluar el desempeño de las construcciones existentes y futuras. Países como Estados Unidos, Reino Unido y Canadá ya cuenta con diferentes organizaciones que se ocupan de medir el desempeño de las obras, las cuales requieren de una recolección de información, de al menos 12 meses.

Tras haber precisado las condiciones en las que el edifico está operando, es indispensable tomar toda esa información, para comenzar a establecer medidas que se puedan integrar en una edificación de forma sostenible, algunas de ellas son:

• Implementar practicas sostenibles y reducir los impactos ambientales de los edificios durante sus ciclos de vida funcionales Instalado interruptores y grifos con temporizador, colocando ventanas y luces que permitan la optimización de la luz y disponiendo de contenedores con etiquetas diferenciadoras para la eliminación de residuos.
• Desarrollar programas de mantenimiento del interior y el exterior del edificio por medio de prácticas de bajo impacto en el medio ambiente, llevando un registro del consumo de agua y energía, además de hacer un mantenimiento periódico de las tuberías y demás instalaciones.
• Emplear estrategias de reducción en los consumos de agua y energía, utilizando productos de limpieza y adecuación amigables con el ambiente, usando bombillas de bajo consumo y aprovechando el agua de lluvia por medio de tanques de almacenamiento.
• Establecer políticas sostenibles de compra de productos y servicios, instalando interruptores y grifos con temporizador en las distintas zonas y procurar comprar aquellos materiales provenientes de recursos renovables en cantidades adecuadas y obtenidos a través de procesos respetuosos con el medio ambiente.
• Gestionar responsablemente los residuos generados por los usuarios y el personal de mantenimiento, limpiando las zonas comunes asfaltadas con barredoras mecánicas en vez de usar agua, limpiando los equipos inmediatamente después de su uso para evitar la formación de depósitos endurecidos y capacitando al personal para que aprenda a utilizar y eliminar los productos químicos y materiales peligrosos de forma responsable y segura.
• Monitorear y controlar la calidad del aire en todos los espacios ocupados por los usuarios, haciendo uso de doble ventanal reduciendo así el consumo de calefacción y aire acondicionado, además se debe procurar que la temperatura entre el interior y el exterior no supere los 10°C.

Teniendo en cuenta algunas de estas medidas, se verá reducido el impacto hecho por actividades en el sector de la construcción, optimizando de manera segura e inteligente aquellos recursos que entran a ser parte importante a la hora de tomar una decisión cuando del sector de construcción se trata.

Si estás buscando invertir en propiedad raíz o ya tienes alguna inversión de este tipo y estás evaluando qué hacer con ella, conocer tu perfil del inversionista de propiedad raíz en Colombia (o el del grupo inversor en caso de que estés asociado con alguien más) es esencial para determinar las mejores estrategias de acuerdo a tus características particulares.

No todas las personas que invierten tienen objetivos idénticos; aunque sabemos que maximizar la rentabilidad es un común denominador en la mayoría de los casos, hay 7 atributos que ayudan a diferenciar entre los tipos de inversionista:

 

Rentabilidad deseada

Lo que se espera obtener de la inversión, a menudo medida por una tasa mínima de retorno esperada o costo de capital. Esta rentabilidad puede variar de acuerdo al costo de oportunidad de invertir en otras alternativas, o a otros atributos del inversionista.

 

Tolerancia al riesgo

Qué tanto está dispuesto a aceptar volatilidades e incertidumbres. La rentabilidad esperada no es la única que juega un papel aquí, ya que aspectos como la edad, el género, el estilo de vida y la predisposición natural del inversionista, tienen un gran impacto en esta variable.

De todas formas, generalmente a mayor riesgo aceptado se espera generar una mayor ganancia.       En la combinación de estos 2 atributos se han clasificado 3 tipos de inversores: 

Conservador:
No quiere tomar muchos riesgos y prefiere ir por lo seguro, así no tenga demasiadas utilidades. Asociado a inversionistas mayores.

Moderado:
Acepta cierto nivel de riesgo, es muy analítico y combina inversiones agresivas con una buena base en inversiones de riesgo moderado para tener un colchón.

Agresivo:
La combinación de inversiones se inclina más a las que representan alta rentabilidad con altos riesgos, dejando un menor colchón de inversiones conservadoras. Usualmente se asocia a inversionistas jóvenes con buenos ingresos y no muchas obligaciones financieras.

 

Horizonte de tiempo

El momento o el espacio de tiempo en el que se esperan liquidar los beneficios de la inversión.

 

Conocimientos del inversionista

Hay inversionistas con experiencia, con conexiones y/o estudios, tanto en el mercado inmobiliario, como en instrumentos de financiación, que les permiten acceder a algunas inversiones que el público general desconoce.

 

Capacidad económica

Combinación de factores como el patrimonio del inversionista, sus ingresos, sus obligaciones financieras y su capacidad de ahorro; que determinan los límites de las inversiones que puede realizar y sus posibilidades de maniobrabilidad al identificar nuevas oportunidades o mitigar posibles inconvenientes.

 

Destino de la inversión

En propiedad raíz lo más usual es que una inversión se realice para que el mismo inversor haga uso del bien, o para entregarlo en arrendamiento o comodato a un tercero. 

 

De acuerdo a tu posición como inversionista en cada una de estas variables, podrás tener acceso o mayor predilección por ciertas inversiones en propiedad raíz. Para ilustrar nuestro punto, usaremos algunos ejemplos:

1. Un inversionista mayor, de perfil conservador, con amplia capacidad económica, buscando una vivienda campestre para uso personal y de su familia, priorizará las comodidades de la propiedad, el fácil acceso, tener vecinos similares a su estilo de vida, entre otros aspectos; al rendimiento financiero de la inversión. Probablemente en términos financieros solo espera que la propiedad no pierda valor para así conservar el patrimonio heredable a su familia, pero no espera recibir beneficios económicos para sí mismo.
2. Un joven inversionista de 35 años, con capacidad económica media, en busca de una inversión que empiece a generar importantes retornos económicos en el corto plazo; puede preferir invertir en un local de uso comercial para poner en arriendo, en un terreno urbano y urbanizado con altas proyecciones de crecimiento. Con esto espera maximizar su retorno, sin importarle tanto si el inmueble se ajusta a las características que él mismo necesitaría si lo fuera a usar.
3. Una pareja con hijos e ingresos estables, que quiere aumentar el patrimonio familiar y generar una fuente de ingresos para el futuro, podrá interesarse en invertir en un proyecto residencial en desarrollo, que les dé cierta seguridad sobre el capital invertido, pero tenga prospectos de generar una rentabilidad media-alta en un horizonte de tiempo de mediano plazo.
4. El gerente de una empresa de manufactura, con altos conocimientos en el mercado inmobiliario, o con la ayuda de un asesor experto, puede buscar terrenos en expansión a donde pueda trasladar su planta en un futuro cuando el costo de permanecer en la ciudad sea demasiado alto. El terreno servirá como respaldo del patrimonio de la empresa en una zona que espera una fuerte valorización cuando sea urbanizada.

Nota: Estos perfiles aquí mencionados no pretenden abarcar todos los que se pueden encontrar ni generar estereotipos o generalizaciones. Cada inversionista es único e igualmente cada inversión lo es, así que recomendamos valorar los ejemplos mencionados solo como tales y no juzgar situaciones particulares usándolos. En cualquier caso, para una asesoría sobre una inversión en finca raíz, puede comunicarse con nosotros.

Te invitamos a que leas nuestra entrada sobre las ventajas de comprar un inmueble.

 

Fuente principal:
Daniel D’Amato, avaluador Senior – Conpropia

Fuentes externas:
Guía del inversionista – ANDI, Colombia

Perfil del inversionista – Comisión para el Mercado Financiero, Chile

Edificaciones:

Además de realizar inversión en un terreno, otra modalidad de inversión en propiedad raíz que se puede realizar, es en edificaciones.

En este caso, el valor del terreno en el cual se encuentra la construcción generalmente constituye una parte del valor final de la edificación.

La inversión en edificaciones es uno de los vehículos más interesantes para todo tipo de inversionista ya que ofrece diferentes oportunidades para percibir renta en el corto, mediano y largo plazo.

Una de las primeras consideraciones que se debe realizar al evaluar la inversión es sobre su uso o destinación. En Colombia, las construcciones principalmente se pueden destinar a uno de los siguientes propósitos:

 

Uso Residencial: 

Edificaciones que se encuentran destinadas a servir de vivienda (aunque no siempre se utilizan para este fin). Se encuentran en los diferentes estratos; sin embargo, comercialmente las más transadas son las que van desde el estrato 3 al 6. Las hay unifamiliares y multifamiliares.

En las multifamiliares se pueden encontrar desde edificios pequeños, sin zonas comunes ni portería; hasta unidades de más de 200 apartamentos con zonas comunes como piscina, canchas de tenis, salón social etc. Con un reglamento de propiedad horizontal que regula el uso de los espacios privados y compartidos.

La segunda vivienda o vivienda campestre también se puede considerar dentro del uso residencial.

 

Uso Comercial / Servicios: 

Edificaciones o establecimientos cuyo propósito es la venta de bienes o prestación de servicios directamente al público.

Dentro de estos encontramos las tiendas, supermercados, almacenes de cadena, peluquerías, lavanderías, entre muchos otros negocios. 

Se encuentran en diferentes estatus de la ciudad, y en diferentes formas de organización; las hay “a la calle”, cuando son establecimientos individuales; locales en “mall” comercial, cuando es un pequeño conglomerado de negocios; y locales en Centros Comerciales, cuando son grandes agrupaciones de establecimientos con una administración central.

Es frecuente que algunos locales comerciales, especialmente los dedicados a prestar servicios, se ubiquen en una construcción residencial (como una casa), porque tienen menores costos y se encuentran espacios más amplios. Por lo tanto, se pueden encontrar estos usos, en áreas residenciales de la ciudad.

 

Uso Oficinas: 

Establecimientos usados para trabajar, especialmente la parte administrativa de las empresas.

El uso de estos es menos heterogéneo que el de comercio, su ubicación solo se da en sectores específicos de la ciudad. Al igual que los establecimientos de servicio, en ocasiones las empresas destinan edificaciones residenciales para este fin ya que tienen un menor costo.

 

Uso Industrial:

Construcciones para operaciones industriales como fábricas, bodegas, plantas de procesamiento, centros de despacho, entre otras. Según su tamaño este uso se puede dividir en: familiar, liviana, pesada y contaminante. Dependiendo de las características de la industria este uso puede requerir una infraestructura vial que no está disponible en muchos sectores de las ciudades, o el desarrollo de alguna otra característica logística propia de la industria como sistemas de disposición de residuos, acceso a recursos naturales, mitigación de la contaminación, etc.

 

Fuente principal:

Daniel D’Amato, avaluador Senior – Conpropia

 

Fuentes externas:

Guía del inversionista – ANDI

Propiedad horizontal en Colombia. Por Gerencie.com 21 marzo, 2019