La construcción o reforma de oficinas no es algo que debas tomar a la ligera, sobre todo por el hecho de que una mala reforma puede afectar el desempeño de quien use dicha oficina. Esto hace que planear una adecuada construcción sea algo muy importante, por eso en Conpropia quicimos escribir un artículo que te sirva de primera guia y te dé tips sobre cómo reformar y ampliar tu oficina.

Si tienes en mente la construcción o reforma de oficinas, ya sea propias o de la empresa en la que trabajas, es mejor que leas estos consejos. Así podrás aprovechar al máximo esta obra, sacándole todo el potencial y beneficios a tu inversión, reduciendo los riesgos de que la reforma no salga como esperabas.

Consejo 1: Planea todo

Lo primero que debes de hacer es planear, pero planear bien. Para hacerlo, lo primero que debes considerar es la investigación. Recopila toda la información qué puedas sobre el impacto de la arquitectura, la iluminación o la decoración en el desempeño de los empleados.

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El objetivo no solo es hacer que las necesidades de los empleados se vean cubiertas por la construcción o reforma de oficinas, también debes de buscar que el resultado final beneficie a los trabajadores con un valor agregado. No hay nada mejor que tener oficinas nuevas que, además, hagan sentir bien a los trabajadores.

Consejo 2: La empresa

Actualmente existen muchas empresas de la construcción en el mercado, por ello se vuelve obligado el compara distintas opciones. Asegúrate que la empresa elegida cumpla con todos los requisitos de la ley además de que posea una fuerte reputación o prestigio.

Las mejores empresas, como la nuestra, te ofrecerán opciones que se adapten a tus necesidades. De esta forma, podrás tener las reformas que siempre quisiste, adaptándolas a lo que necesites y a lo que tienes presupuestado. De la elección de la empresa dependerá el resultado final de las reformas.

Consejo 3: La iluminación

Uno de los puntos que debes cuidar es la iluminación pues, aunque no lo creas, esta tiene incidencia directa en la forma en la que trabajamos. Aquí, uno de los mejores consejos que podemos darte es que consideres el uso de herramientas o instrumentos que te permitan medir desde la intensidad de la luz hasta su incidencia.

Y una vez obtenidos dichos resultados, compáralos con los estudios existentes sobre la luz en las oficinas. De esta forma podrás obtener información que te ayude a elegir mejor el cómo vas a iluminar tu oficina.

Consejo 4: Espacios de descanso

El descanso es vital para que tus trabajadores se mantengan tanto creativos como eficientes evitando problemas en la salud o de motivación. Dentro de la reforma considera la construcción de espacios enfocados tantos al descanso como al esparcimiento del trabajador permitiéndole tomarse un respiro cuando se sienta agobiado.

Aquí podrás encontrar una gran cantidad de opciones, por ejemplo, abrir una terraza o crear un espacio con juegos y bebidas. Incluso puedes ser un poco más conservador y crear “salas de estudio”, el punto es que dentro de la construcción o reforma de oficinas haya espacios que sean amigables con tus trabajadores.

Si estás pensando en vender o alquilar una propiedad, debes saber que este tipo de transacciones involucran muchos más que simples trámites. Debido a qué tanto la compra como la venta, y en general cualquier transacción que involucre activos inmobiliarios, está sujeta a impuestos y tasas por parte del gobierno.

Es por eso que antes de firmar cualquier contrato, es necesario que conozcas y tomes en cuenta a los impuestos inmobiliarios. Así, no solo podrás hacer mejores cálculos en torno al dinero que obtendrás de dicha operación, también podrás evitar el delito de evasión fiscal por una mala praxis o desconocimiento de estos impuestos.

¿Cómo se calculan los impuestos inmobiliarios?

Existen una gran cantidad de factores que debes de considerar antes de calcular el monto de los impuestos a cubrir. En primer lugar, debes de tomar en cuenta el valor catastral de la propiedad de acuerdo con el valor mercantil.

En segundo lugar, debes de considerar puntos como el tiempo que llevas con la propiedad, el tipo de propiedad o el número de dueños. Temas como el tamaño, las condiciones y la construcción también se consideran para calcular el valor tanto del inmueble como de los impuestos.

Impuesto por ganancias ocasionales en la venta de inmuebles

Como mencionamos, es necesario calcular el tiempo que llevas como dueño de la propiedad. Esto debido a qué se cobran impuestos sobre las ganancias generadas por la venta de un inmueble que ha sido tuyo por más de dos años.

Dependiendo de las leyes de cada país es el porcentaje que se suele cobrar, aunque el más común es el 10%. Se calcula las ganancias restando el monto de la venta el costo fiscal del inmueble, el resultado son las ganancias a las que deberás aplicar el porcentaje anterior de impuestos.

Impuestos a la renta de inmuebles

Dado el caso de que no hayas sido el dueño de un inmueble por más de dos años, entonces el cálculo del impuesto sobre la venta del inmueble cambiará. Esto debido a que las ganancias se considerarán como ingresos ordinarios.

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De esta forma, tendrás que pagar el llamado impuesto a la renta. El monto se calculará cuando ingreses los datos sobre el dinero generado por dicha venta al sistema. De esta forma, tendrás que cubrir el impuesto sobre la renta como siempre lo haces, solo que el monto será mayor.

IVA y otros impuestos

Además de los impuestos mencionados con anterioridad, es necesario considerar que se deberá cubrir otro tipo de impuestos. El primero, y el más común, es el IVA el cual se tendrá que pagar al momento de la transacción, salvo que la ley ofrezca opciones para no hacerlo.

Recuerda considerar aquellos impuestos que solo son de carácter local, por ejemplo, los cobrados por pequeños municipios o pueblos con leyes autónomas. Así, podrás tener una noción mucho más completa sobre el número de impuestos, y el monto, que tendrás que pagar al momento de vender activos inmobiliarios de cualquier tipo.

Si bien parece fácil comprar una casa, solo vas, buscas una opción y la compras, en realidad este proceso involucra mucho más que una simple transacción pues hay una gran cantidad de aspectos que se deben considerar antes de contraer un compromiso de esta magnitud, por lo cual se hace cada vez más viable y práctico considerar un proceso de intermediación.

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Muchas personas, debido a lo complejo y agobiante que puede ser comprar una casa recurren al corretaje inmobiliario, básicamente la intermediación, aunque de esto hablaremos más adelante. Si estás buscando una casa, aquí te explicamos en qué consiste la Intermediación en la compraventa de inmuebles usados.

¿Qué es el corretaje o intermediación inmobiliaria?

No hay mejor forma de explicar qué es la intermediación en la compraventa de inmuebles usados que utilizando un ejemplo:

Imagina que quieres comprar un inmueble, supongamos un piso o una casa pero no sabes dónde buscar, desconoces el proceso de compra venta, los contratos y términos legales involucrados así como tampoco tienes el tiempo para encargarte de todo. Aquí es donde buscas a un agente inmobiliario o una empresa de bienes raíces, quienes se encargarán de todo; básicamente ellos harán de intermediarios entre tu (el comprador) y el vendedor.

En términos mucho más concretos, podemos decir que la intermediación en la compraventa de inmuebles usados es el proceso en el que un agente o empresa de bienes raíces se encargará de la gestión de la compra-venta de un inmueble abarcando desde la búsqueda del inmueble, el acuerdo entre vendedor y comprador hasta la papelería necesaria.

¿Qué debo de tomar en cuenta al contratar un proceso de asesoría en la compraventa de inmuebles usados?

Algunos de los puntos que debes considerar al contratar intermediación en la compraventa de inmuebles usados son:

Prestigio del agente o agencia: Lo primero que debes de considerar es la reputación o el prestigio del agente o la empresa pues si estos son reconocidos al contratar intermediación en la compraventa de inmuebles usados estarás recibiendo la certeza de que es un servicio seguro, evitando así fraudes o estafas.

Las comisiones: Un punto importante que debes tratar es el tema de las comisiones pues en la intermediación en la compraventa de inmuebles usados no existe un tabulador o un límite prestablecido que indique cuanto se debe cobrar por el servicio y las comisiones se rigen por la oferta y la demanda. Lo mejor es que, antes de firmar cualquier contrato, negocies y llegues a un acuerdo sobre el valor de las comisiones. Muchas empresas reconocidas poseen una especie de guía que ayuda a determinar el monto de las comisiones fácilmente.

Beneficios de contratar servicios de intermediación en la compraventa de inmuebles usados

Los beneficios de usar intermediación en la compraventa de inmuebles usados son muchos, desde ahorrar tiempo y dinero gracias a las negociaciones y gestión de empresas y agentes, hasta tener la certeza de que las cosas saldrán bien pues los expertos en este proceso saben lo que hacen.

Evita problemas por una mala compra, desconocimiento de los procesos o pago de precios inflados, contratando servicios de Intermediación.

El valor de un inmueble es un dato básico en una gran cantidad de trámites y de servicios, además de ser un indicador fundamental para la planeación a futuro, por lo que conocerlo, de forma precisa y profesional, se vuelve algo necesario para empresas y personas en general.

Si bien este dato es muy importante, existen ciertos momentos o situaciones en los que se vuelve más prioritario, es por ello que hoy podrás conocer cuándo es necesario hacer un avalúo de un inmueble así como las razones detrás de cada punto.

• Con propósitos contables

La primera situación en la que es necesario hacer un avalúo de un inmueble es cuando requerimos de este dato para temas contables como lo son la declaración de valor o declaración patrimonial, declaraciones de impuestos, balances generales, entre otro tipo de documentos de carácter contable y tributario.

Contar con este dato preciso es básico no solo para evitar tener problemas en temas de auditorías, también para generar cálculos precisos que nos permitan conocer el estado de la empresa y el valor de sus activos a precio de mercado actualizado. Así evitamos tener datos obsoletos así como tomar decisiones incorrectas.

• Planeación financiera

El valor de un inmueble también es de gran utilidad a la hora de realizar planeaciones financieras pues de esta forma se logra vislumbrar el punto en el que nos encontramos así como el punto al que queremos llegar de una forma mucho más precisa.

Por ejemplo, de esta forma, si queremos vender un inmueble para la compra de equipo o de algún otro inmueble, podemos saber su valor actualizado y así realizar el plan financiero para la compra de dicho equipo. De la misma, con este dato podemos conocer el valor general de la empresa así como su balance general.

• Operaciones con el inmueble

Quizás uno de los momentos más comunes en los que necesitas conocer el valor de un inmueble a través de un avalúo es cuando necesitas hacer una operación que involucre a dicho inmueble, es decir, cuando lo planeas vender, alquilar, arrendas, traspasar, etc.

Mediante el valor preciso y actualizado del inmueble, determinado durante el avalúo, podrás saber cuánto vale realmente dicho inmueble, de esta forma podrás obtener mayor beneficio por el inmueble, en el caso de que seas el vendedor u ofertante, o evitarás ser víctima de abusos, si eres el comprador.

• Póliza de seguros

Para que una aseguradora pueda ofrecer una póliza de seguros es necesario contar con el valor actual del inmueble pues de esta forma se determina tanto el monto de la cobertura como el costo del deducible y de la póliza de seguros en general.

Por lo que si estás planeando adquirir una póliza de seguros es probable que te pidan el valor actual de mercado, por lo que tendrás que hacer uso de un proceso de avalúo de inmueble para garantizar que la aseguradora pueda ofrecerte un plan de cobertura real que esté basado en el valor actual de tu inmueble y no en uno obsoleto o desactualizado.

Durante el proceso de valuación de un inmueble podrás notar que habrá una persona que destaca sobre el resto. Este es el valuador o agente de valuación de inmuebles el cuál es el encargado de llevar a cabo todo el proceso de avalúo de un inmueble.

El valuador cumple con un papel de gran importancia en el mundo financiero, de bienes inmuebles y la construcción, por lo que conocer qué papel cumple un valuador, qué hace y qué lo caracteriza puede ser de gran relevancia a la hora de contratar un servicio de avalúo de un inmueble.

• Definición básica de un valuador

Definir qué es un valuador es muy sencillo pues se trata de la persona encargada de valuar un inmueble, así de simple. Lo que hace diferente a un valuador del resto de personas es tanto su experiencia en dicha área como la enorme cantidad de conocimiento que almacena.

Un valuador profesional está capacitado y certificado en  la valuación de inmuebles, siendo así que es considerado como un perito valuador experto. Los mejores servicios de avalúo suelen enviar a peritos valuadores certificaos de gran experiencia pues la responsabilidad de determinar el valor de un inmueble es alta.

• Diferentes tipos de valuadores

En el mundo de la valuación de inmuebles podemos encontrar diferentes tipos de valuadores los cuales varían en función del papel que cumple el valuador en el proceso así como el sector en el que se desempeña.

El primer tipo de valuador es el valuador comercial el cual cumple el papel de obtener el valor comercial de un inmueble. El valuador físico se encarga de determinar el valor físico de la propiedad, es decir, cuánto costaría construir esa propiedad nuevamente. El último tipo de valuador es el valuador de rentas encargado de determinar el costo del alquiler de un inmueble.

• El papel del valuador para una empresa

En una empresa el papel del valuador es uno de los más importantes, al menos en temas de inmuebles, producción o finanzas pues él será el encargado de determinar el valor actual y preciso de los inmuebles de dicha empresa.

De él dependerá que la empresa pueda sacar el máximo provecho a la venta o alquiler de un inmueble, por ejemplo, o que pague lo justo al comprar o alquilar uno. Allí la relevancia del papel del valuador en una empresa, el cual puede fungir como agente interno o externo.

• El papel del valuador para una persona física

Aquellas personas que no buscan comprar inmuebles con fines comerciales, más bien con fines de uso, también pueden aprovechar el papel del valuador en este proceso gracias a la experiencia y conocimiento de los peritos valuadores de inmuebles.

A través de ellos podemos saber cuál es el costo de la casa que queremos vender o alquilar, o podemos saber si el precio que vamos a pagar por un inmueble es justo. Existen peritos valuadores que trabajan de forma general, es decir, tanto pueden valuar una propiedad comercial como una casa o apartamento.

La NIIF 13 define valor razonable como el precio que sería recibido por vender un activo en una transacción ordenada entre participantes del mercado en la fecha de la medición (es decir, un precio de salida). Esa definición de valor razonable enfatiza que el valor razonable es una medición basada en el mercado, no una medición específica de una entidad.

 

Los Métodos de avalúo aceptados por las normas internacionales de valuación IVS son 3:

– Método Comparativo de Mercado

– Método del Costo de reposición depreciado

– Método de la renta

 

La Jerarquía del valor razonable consta de tres niveles

 

Jerarquía nivel 1: Precios obtenidos en mercados activos: Son valores que se obtienen por comparación de mercado en forma transparente siendo la información de acceso a todo el público, por ejemplo el valor de una acción en la bolsa.

 

Jerarquía nivel 2: Precios observables, directa o  indirectamente: Son valores que se obtienen por comparación de un mercado que no califica todas las variables que determinan el valor del activo por ejemplo el valor de vehículos usados.

 

Jerarquía nivel 3: Precios no observables, obtenidos mediante alguna técnica de valoración. Hay ausencia de valores comparativos de mercado para determinar el valor razonable, se puede utilizar el método del costo y se deprecia por edad, estado, mantenimiento y obsolescencia. También se puede utilizar el método de la renta.

 

En los avalúos de propiedad planta y equipo se pueden esperar las jerarquías nivel 2 y 3

Es la cantidad que la empresa espera obtener de un activo al final de su vida útil.

El valor de salvamento está condicionado a las expectativas y políticas de la empresa, pues la rentabilidad del equipo puede ser el determinante para que la empresa decida que el ciclo de vida del equipo ha terminado y decidir su venta.

El porcentaje del valor de salvamento depende básicamente de dos elementos:

1. Del tipo de maquinaria (pesada, mediana o liviana) entre más pesada, mayor porcentaje de salvamento.
2. Del tipo de tecnología que tenga; a mayor tecnología menor porcentaje de salvamento.

 

En los países desarrollados, la mayoría de las empresas tienen planes de reemplazo en los que el equipo se considera en salvamento incluso antes de llegar al 25% de su valor a nuevo; algunos de estos equipos son adquiridos por empresas ubicadas en países en desarrollo en donde les efectúan mantenimiento y adecuaciones, sin embargo la eficiencia en el trabajo y la calidad en el producto final no es la misma. Si la empresa pretende trabajar con  la maquina aún cuando no sea rentable su uso (por costos, tiempos muertos o producción defectuosa) el valor de salvamento debe ser cero (valor de chatarra se considera despreciable en el avalúo).

Se da el caso de equipos que ya han terminado su vida útil (no tienen ya vida útil remanente) que son considerados por la empresa como equipo productivo y son rentables, caso en el cual el valor razonable del equipo es igual al valor de salvamento.

Es el período durante el cual un activo puede utilizarse de forma rentable. La vida útil de un activo depende de varias variables, que van desde las condiciones que se tuvieron en cuenta para su diseño y construcción así como las condiciones de mantenimiento y ciclo de vida del sector industrial al que pertenece el activo.

Siendo la rentabilidad un aspecto clave en la determinación de la vida útil remanente, su cálculo varía entre una empresa y otra, esto debido a que las estructuras financieras son diferentes.

 

Por ejemplo, una volqueta modelo 1956 no será rentable para una empresa (mediana o grande) porque los costos de eficiencia y de tiempos muertos van en contra del servicio a prestar, esta empresa puede conseguir arrendar un equipo (leasing) o conseguir un préstamo a tasas relativamente aceptables (DTF + 4). Sin embargo el microempresario propietario de la volqueta mencionada, no tendrá fácil acceso a un préstamo, y de conseguirlo será a unas tasas muy altas; para este microempresario le es viable trabajar con la volqueta modelo 1956 aunque los tiempos muertos sean altos.

 

Para el análisis de la vida útil remanente maquinaria y equipo, en Conpropia SAS nos basamos en las curvas de vida desarrolladas por la Universidad de Iowa y por el Instituto de valuaciones de Brasil (Ibape).