Si estás buscando invertir en propiedad raíz o ya tienes alguna inversión de este tipo y estás evaluando qué hacer con ella, conocer tu perfil del inversionista de propiedad raíz en Colombia (o el del grupo inversor en caso de que estés asociado con alguien más) es esencial para determinar las mejores estrategias de acuerdo a tus características particulares.

No todas las personas que invierten tienen objetivos idénticos; aunque sabemos que maximizar la rentabilidad es un común denominador en la mayoría de los casos, hay 7 atributos que ayudan a diferenciar entre los tipos de inversionista:

 

Rentabilidad deseada

Lo que se espera obtener de la inversión, a menudo medida por una tasa mínima de retorno esperada o costo de capital. Esta rentabilidad puede variar de acuerdo al costo de oportunidad de invertir en otras alternativas, o a otros atributos del inversionista.

 

Tolerancia al riesgo

Qué tanto está dispuesto a aceptar volatilidades e incertidumbres. La rentabilidad esperada no es la única que juega un papel aquí, ya que aspectos como la edad, el género, el estilo de vida y la predisposición natural del inversionista, tienen un gran impacto en esta variable.

De todas formas, generalmente a mayor riesgo aceptado se espera generar una mayor ganancia.       En la combinación de estos 2 atributos se han clasificado 3 tipos de inversores: 

Conservador:
No quiere tomar muchos riesgos y prefiere ir por lo seguro, así no tenga demasiadas utilidades. Asociado a inversionistas mayores.

Moderado:
Acepta cierto nivel de riesgo, es muy analítico y combina inversiones agresivas con una buena base en inversiones de riesgo moderado para tener un colchón.

Agresivo:
La combinación de inversiones se inclina más a las que representan alta rentabilidad con altos riesgos, dejando un menor colchón de inversiones conservadoras. Usualmente se asocia a inversionistas jóvenes con buenos ingresos y no muchas obligaciones financieras.

 

Horizonte de tiempo

El momento o el espacio de tiempo en el que se esperan liquidar los beneficios de la inversión.

 

Conocimientos del inversionista

Hay inversionistas con experiencia, con conexiones y/o estudios, tanto en el mercado inmobiliario, como en instrumentos de financiación, que les permiten acceder a algunas inversiones que el público general desconoce.

 

Capacidad económica

Combinación de factores como el patrimonio del inversionista, sus ingresos, sus obligaciones financieras y su capacidad de ahorro; que determinan los límites de las inversiones que puede realizar y sus posibilidades de maniobrabilidad al identificar nuevas oportunidades o mitigar posibles inconvenientes.

 

Destino de la inversión

En propiedad raíz lo más usual es que una inversión se realice para que el mismo inversor haga uso del bien, o para entregarlo en arrendamiento o comodato a un tercero. 

 

De acuerdo a tu posición como inversionista en cada una de estas variables, podrás tener acceso o mayor predilección por ciertas inversiones en propiedad raíz. Para ilustrar nuestro punto, usaremos algunos ejemplos:

1. Un inversionista mayor, de perfil conservador, con amplia capacidad económica, buscando una vivienda campestre para uso personal y de su familia, priorizará las comodidades de la propiedad, el fácil acceso, tener vecinos similares a su estilo de vida, entre otros aspectos; al rendimiento financiero de la inversión. Probablemente en términos financieros solo espera que la propiedad no pierda valor para así conservar el patrimonio heredable a su familia, pero no espera recibir beneficios económicos para sí mismo.
2. Un joven inversionista de 35 años, con capacidad económica media, en busca de una inversión que empiece a generar importantes retornos económicos en el corto plazo; puede preferir invertir en un local de uso comercial para poner en arriendo, en un terreno urbano y urbanizado con altas proyecciones de crecimiento. Con esto espera maximizar su retorno, sin importarle tanto si el inmueble se ajusta a las características que él mismo necesitaría si lo fuera a usar.
3. Una pareja con hijos e ingresos estables, que quiere aumentar el patrimonio familiar y generar una fuente de ingresos para el futuro, podrá interesarse en invertir en un proyecto residencial en desarrollo, que les dé cierta seguridad sobre el capital invertido, pero tenga prospectos de generar una rentabilidad media-alta en un horizonte de tiempo de mediano plazo.
4. El gerente de una empresa de manufactura, con altos conocimientos en el mercado inmobiliario, o con la ayuda de un asesor experto, puede buscar terrenos en expansión a donde pueda trasladar su planta en un futuro cuando el costo de permanecer en la ciudad sea demasiado alto. El terreno servirá como respaldo del patrimonio de la empresa en una zona que espera una fuerte valorización cuando sea urbanizada.

Nota: Estos perfiles aquí mencionados no pretenden abarcar todos los que se pueden encontrar ni generar estereotipos o generalizaciones. Cada inversionista es único e igualmente cada inversión lo es, así que recomendamos valorar los ejemplos mencionados solo como tales y no juzgar situaciones particulares usándolos. En cualquier caso, para una asesoría sobre una inversión en finca raíz, puede comunicarse con nosotros.

Te invitamos a que leas nuestra entrada sobre las ventajas de comprar un inmueble.

 

Fuente principal:
Daniel D’Amato, avaluador Senior – Conpropia

Fuentes externas:
Guía del inversionista – ANDI, Colombia

Perfil del inversionista – Comisión para el Mercado Financiero, Chile

Edificaciones:

Además de realizar inversión en un terreno, otra modalidad de inversión en propiedad raíz que se puede realizar, es en edificaciones.

En este caso, el valor del terreno en el cual se encuentra la construcción generalmente constituye una parte del valor final de la edificación.

La inversión en edificaciones es uno de los vehículos más interesantes para todo tipo de inversionista ya que ofrece diferentes oportunidades para percibir renta en el corto, mediano y largo plazo.

Una de las primeras consideraciones que se debe realizar al evaluar la inversión es sobre su uso o destinación. En Colombia, las construcciones principalmente se pueden destinar a uno de los siguientes propósitos:

 

Uso Residencial: 

Edificaciones que se encuentran destinadas a servir de vivienda (aunque no siempre se utilizan para este fin). Se encuentran en los diferentes estratos; sin embargo, comercialmente las más transadas son las que van desde el estrato 3 al 6. Las hay unifamiliares y multifamiliares.

En las multifamiliares se pueden encontrar desde edificios pequeños, sin zonas comunes ni portería; hasta unidades de más de 200 apartamentos con zonas comunes como piscina, canchas de tenis, salón social etc. Con un reglamento de propiedad horizontal que regula el uso de los espacios privados y compartidos.

La segunda vivienda o vivienda campestre también se puede considerar dentro del uso residencial.

 

Uso Comercial / Servicios: 

Edificaciones o establecimientos cuyo propósito es la venta de bienes o prestación de servicios directamente al público.

Dentro de estos encontramos las tiendas, supermercados, almacenes de cadena, peluquerías, lavanderías, entre muchos otros negocios. 

Se encuentran en diferentes estatus de la ciudad, y en diferentes formas de organización; las hay “a la calle”, cuando son establecimientos individuales; locales en “mall” comercial, cuando es un pequeño conglomerado de negocios; y locales en Centros Comerciales, cuando son grandes agrupaciones de establecimientos con una administración central.

Es frecuente que algunos locales comerciales, especialmente los dedicados a prestar servicios, se ubiquen en una construcción residencial (como una casa), porque tienen menores costos y se encuentran espacios más amplios. Por lo tanto, se pueden encontrar estos usos, en áreas residenciales de la ciudad.

 

Uso Oficinas: 

Establecimientos usados para trabajar, especialmente la parte administrativa de las empresas.

El uso de estos es menos heterogéneo que el de comercio, su ubicación solo se da en sectores específicos de la ciudad. Al igual que los establecimientos de servicio, en ocasiones las empresas destinan edificaciones residenciales para este fin ya que tienen un menor costo.

 

Uso Industrial:

Construcciones para operaciones industriales como fábricas, bodegas, plantas de procesamiento, centros de despacho, entre otras. Según su tamaño este uso se puede dividir en: familiar, liviana, pesada y contaminante. Dependiendo de las características de la industria este uso puede requerir una infraestructura vial que no está disponible en muchos sectores de las ciudades, o el desarrollo de alguna otra característica logística propia de la industria como sistemas de disposición de residuos, acceso a recursos naturales, mitigación de la contaminación, etc.

 

Fuente principal:

Daniel D’Amato, avaluador Senior – Conpropia

 

Fuentes externas:

Guía del inversionista – ANDI

Propiedad horizontal en Colombia. Por Gerencie.com 21 marzo, 2019

La propiedad raíz es una de las primeras formas de propiedad conocidas, y debido a las características de los activos en que se invierte, siempre se ha considerado como una inversión de bajo riesgo en términos relativos. En el mundo entero, y particularmente en Colombia, al experimentar grandes crecimientos poblacionales y tener una base fija de terrenos disponibles, los precios de los últimos han crecido constantemente a través de las últimas décadas; convirtiendo a la inversión en bienes raíces en un vehículo muy interesante para producir ganancias y riqueza. 

Sin embargo, no todo es color de rosa. A pesar de que la tendencia del mercado en el largo plazo se mantiene al alza, hay crisis generalizadas que pueden afectar de manera grave el valor de todos los bienes inmuebles dentro de un mercado. Basta recordar eventos como la crisis del UPAC en 1998 en Colombia, o la más reciente crisis de créditos subprime de 2008 en Estados Unidos para comprobarlo.

Además de estas crisis de gran escala que impactan mercados enteros y la economía en general, hay muchos otros eventos que pueden afectar el valor de una propiedad. El desarrollo de la zona donde se encuentra, la situación de la economía nacional y local, la seguridad en la zona, los medios de acceso al lugar, el estado de las vías, los vecinos; entre muchos otros factores, entran a jugar un papel determinante en el valor de un inmueble y en su comportamiento a través del tiempo. 

Por estas razones, la inversión en propiedad raíz no está libre de riesgos, y debido a que generalmente implica una considerable suma dinero para ingresar, no debe ser tomada a la ligera. En esta guía repasaremos los conceptos básicos que debes tener en cuenta al evaluar inversiones de este tipo, bien sea porque estás pensando iniciar, expandir, reenfocar o desinvertir en el mercado de bienes raíces en Colombia. 

 

Tipologías de propiedad raíz en Colombia – Terrenos:

 

El terreno o suelo es el espacio físico objeto de la ordenación del territorio, el cual es delimitado para establecer zonas con diferentes usos de la propiedad. Nos centraremos aquí únicamente en el terreno de propiedad privada, dejando de lado el suelo de uso público y las reservas que determina el estado.

El terreno tiene la propiedad de no ser susceptible al deterioro físico o a la falta de adecuación funcional, por lo que, a diferencia de otros activos como edificaciones o bienes muebles, generalmente el paso del tiempo no deteriora el valor del bien sino que más bien su precio aumenta.

Dado que el territorio es un bien esencial para la sociedad del que dependen, entre otras cosas, la vivienda de la población, el uso o destinación del mismo se encuentra altamente regulado.           Por consiguiente, su propietario solo puede usar el territorio dentro de las posibilidades que la ley le otorga, de acuerdo a su ubicación geográfica y al desarrollo demográfico a su alrededor. De allí sale la gran clasificación de terrenos según su uso:

 

Urbanos:

 

Se considera urbano el suelo que cumple con estas 3 características:

Disposición de servicios y dotaciones básicas: acceso mediante vías, red de acueducto y alcantarillado, y suministro de energía eléctrica.

Consolidación de edificación: El terreno es apto para la construcción. En ocasiones, a pesar de estar aledaño a zonas urbanas, la topografía del terreno impide que se construya en él y por lo tanto no es apto para desarrollo urbano.

Conformidad con el planeamiento: El terreno se encuentra contemplado dentro del plan de ordenamiento territorial y no presenta ninguna irregularidad jurídica que impida su desarrollo urbano.

Los terrenos urbanos a su vez se pueden catalogar en:

Terrenos urbanos urbanizados: Terrenos aptos para su edificación inmediata, urbanizados de acuerdo al POT, con acceso mediante vía pavimentada e iluminada.

Terrenos urbanos no urbanizados (pero urbanizables): En los que está prevista su transformación a terreno urbanizado, pero se necesita realizar obras civiles antes de construir una edificación; por ejemplo: construir vías de acceso, redes de servicios públicos, entre otras.

Los usos permitidos para los terrenos urbanos pueden ser: Residencial, Comercial (Servicios), Dotacional e Industrial. Cada uno de estos usos puede tener diferentes estratos y estatus, determinados principalmente por su ubicación geográfica.

 

Rurales

Los terrenos rurales se determinan como aquellos que no son aptos para un desarrollo urbano, bien sea por oportunidad o por estar destinados a un uso diferente por la ley. 

Estos terrenos pueden tener uso agropecuario, uso suburbano o de protección. Los de uso suburbano tienen características semejantes a los urbanos, en esta categoría se pueden incluir los terrenos destinados a la segunda vivienda, o vivienda campestre y fincas de recreo.

 

En expansión

La categoría de terreno de expansión, legalmente en Colombia, es un terreno Rural (uso agropecuario), que solo llega a ser Urbano cuando se formula y aprueba un plan parcial, el cual permite dotar dicho terreno de toda la infraestructura necesaria (servicios públicos, vías, equipamiento). Mientras no se construya dicha infraestructura, será considerado como un terreno urbano (plan parcial aprobado) pero sin urbanizar.

Si requiere más información y asesoría sobre este tema no dude en contactarnos

 

Fuente principal:

Daniel D’Amato, avaluador Senior – Conpropia

 

Fuentes externas:

Guía del inversionista – ANDI

Propiedad horizontal en Colombia. Por Gerencie.com 21 marzo, 2019

Te dejamos el paso a paso de cómo comprar o vender un inmueble para apoyarte en este proceso que es recomendable hacer por la vía legal, para que haya un acuerdo trasparente y sin contratiempos. Esto aplica para locales y viviendas, evitando problemas de papeles o documentos a futuro.

Paso 1: definir quién puede adquirir la propiedad

Toda persona que sea capaz de acordar a través de un contrato de compraventa, puede acceder a esta adquisición. Sin embargo, esta compra se puede ejecutar entre dos personas repartiéndose un porcentaje. De igual manera, ambas partes deben firmar dicho contrato.

Paso 2: verificar tu estado de legalidad ante la vivienda o local

Si vas a vender, asegúrate de ser el único dueño. En caso de estar casado, tu pareja o familia debe otorgar un consentimiento así tengas tu nombre sobre el bien a traspasar. Esto también aplica para casas compradas antes del matrimonio. Todas las partes familiares deben estar de acuerdo con la transacción.

Si vas a comprar, asegúrate de tener régimen económico de gananciales. En ese caso, la adquisición se puede hacer de forma inmediata sin la aprobación legal de otras partes ni firmas de contratos.

Paso 3: evaluar las obligaciones

Para los vendedores, se establece el tiempo de entrega al mismo tiempo de recibir el monto acordado. Lo más común es finalizar la formalidad luego de terminar todas las escrituras registradas en las oficinas correspondientes y hacer la entrega de llaves durante la recepción de escrituras en la notaría.

Para los compradores, la mayor obligación es cancelar el precio acordado en su totalidad, firmando el contrato y estableciendo plazos de pago acordados de ambos lados. Para adquirir la vivienda, evita entregar el dinero antes de hacer la firma del contrato de compraventa sin primero tener un contrato que fije la cantidad exacta y su finalidad específica.

Paso 4: establecer un contrato

La fase previa ha terminado en los tres primeros pasos, ahora pasemos a las responsabilidades legales. Tanto el comprador como el vendedor deben crear condiciones de negocio a través de un documento sólido donde haya un precio y los términos a seguir. Esta sería la promesa de compraventa.

Luego de ser firmada, se debe pasar a una notaría. Por supuesto, esa institución va a exigir ciertos requisitos para que esto sea posible y levantar una minuta de este encuentro.

Paso 5: cumplir los requisitos de la notaría

El notario necesita una cantidad de documentos que deben consignarse y presentarse en su totalidad, empezando por la ya nombrada promesa de compraventa en su escritura totalmente vigente. Esta debe estar acompañada de:

• Certificado de Tradición y Libertad
• Último impuesto pagado en relación al predio donde está ubicada la vivienda
• Certificación de pago de impuesto de valorización. En el caso de Bogotá, esta debe pasarse según el IDU (Instituto de Desarrollo Urbano).
• Fotocopia de la identificación de ambas partes (comprador y vendedor). Si corresponde, deben presentarse con su respectivo reglamento de propiedad horizontal
• Para hacer una compra usando un préstamo hipotecario, este debe cumplir con un certificado de Cámara y Comercio a través de la entidad financiera

También te puede interesar:¿En qué consiste la intermediación a la hora de comprar y vender inmuebles? 

Al presentar todos estos requisitos al notario, creará la minuta que ambas partes involucradas en la compraventa del inmueble deberán firmar. Es muy importante tener en mente que una vez firmada este documento en la notaría, no se puede alterar ni cambiar.

Paso 6: cubrir los gastos adicionales

Esta sería la última parte del proceso. Siendo un momento relevante donde ambas partes involucradas deben desembolsar una serie de gastos calculados en porcentajes sobre el valor real de la propiedad.

Los más importantes son los gastos notariales, que generan un monto dividido entre dos para cancelarse entre el comprador y el vendedor.

Además, tendrás la retención en la fuente que representa un 1% del monto total para la vivienda, pero este solo debe ser pagado por el vendedor.

Luego hay pagos de beneficencia, donde se deben sacar copias oficiales a las escrituras y ambos involucrados deben cancelar esta tarifa.

Finalmente, los pagos de registro consisten en incluir este documento en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos tiene un costo determinado y debe cumplirse su pago por parte del comprador. Una vez que se cumple esto, listo, se han completado el proceso estas enterado en el paso a paso de cómo comprar o vender un inmueble.