Al pensar en una edificación, es de vital importancia analizara no solo desde los aspectos geométricos, constructivos y estructurales, sino también desde la sostenibilidad de esta en el tiempo. Por eso hoy en día aspectos como energía, agua, residuos, experiencia humana y trasporte son determinantes al momento de evaluar el desempeño de las construcciones existentes y futuras. Países como Estados Unidos, Reino Unido y Canadá ya cuenta con diferentes organizaciones que se ocupan de medir el desempeño de las obras, las cuales requieren de una recolección de información, de al menos 12 meses.

Tras haber precisado las condiciones en las que el edifico está operando, es indispensable tomar toda esa información, para comenzar a establecer medidas que se puedan integrar en una edificación de forma sostenible, algunas de ellas son:

• Implementar practicas sostenibles y reducir los impactos ambientales de los edificios durante sus ciclos de vida funcionales Instalado interruptores y grifos con temporizador, colocando ventanas y luces que permitan la optimización de la luz y disponiendo de contenedores con etiquetas diferenciadoras para la eliminación de residuos.
• Desarrollar programas de mantenimiento del interior y el exterior del edificio por medio de prácticas de bajo impacto en el medio ambiente, llevando un registro del consumo de agua y energía, además de hacer un mantenimiento periódico de las tuberías y demás instalaciones.
• Emplear estrategias de reducción en los consumos de agua y energía, utilizando productos de limpieza y adecuación amigables con el ambiente, usando bombillas de bajo consumo y aprovechando el agua de lluvia por medio de tanques de almacenamiento.
• Establecer políticas sostenibles de compra de productos y servicios, instalando interruptores y grifos con temporizador en las distintas zonas y procurar comprar aquellos materiales provenientes de recursos renovables en cantidades adecuadas y obtenidos a través de procesos respetuosos con el medio ambiente.
• Gestionar responsablemente los residuos generados por los usuarios y el personal de mantenimiento, limpiando las zonas comunes asfaltadas con barredoras mecánicas en vez de usar agua, limpiando los equipos inmediatamente después de su uso para evitar la formación de depósitos endurecidos y capacitando al personal para que aprenda a utilizar y eliminar los productos químicos y materiales peligrosos de forma responsable y segura.
• Monitorear y controlar la calidad del aire en todos los espacios ocupados por los usuarios, haciendo uso de doble ventanal reduciendo así el consumo de calefacción y aire acondicionado, además se debe procurar que la temperatura entre el interior y el exterior no supere los 10°C.

Teniendo en cuenta algunas de estas medidas, se verá reducido el impacto hecho por actividades en el sector de la construcción, optimizando de manera segura e inteligente aquellos recursos que entran a ser parte importante a la hora de tomar una decisión cuando del sector de construcción se trata.

Si estás buscando invertir en propiedad raíz o ya tienes alguna inversión de este tipo y estás evaluando qué hacer con ella, conocer tu perfil del inversionista de propiedad raíz en Colombia (o el del grupo inversor en caso de que estés asociado con alguien más) es esencial para determinar las mejores estrategias de acuerdo a tus características particulares.

No todas las personas que invierten tienen objetivos idénticos; aunque sabemos que maximizar la rentabilidad es un común denominador en la mayoría de los casos, hay 7 atributos que ayudan a diferenciar entre los tipos de inversionista:

 

Rentabilidad deseada

Lo que se espera obtener de la inversión, a menudo medida por una tasa mínima de retorno esperada o costo de capital. Esta rentabilidad puede variar de acuerdo al costo de oportunidad de invertir en otras alternativas, o a otros atributos del inversionista.

 

Tolerancia al riesgo

Qué tanto está dispuesto a aceptar volatilidades e incertidumbres. La rentabilidad esperada no es la única que juega un papel aquí, ya que aspectos como la edad, el género, el estilo de vida y la predisposición natural del inversionista, tienen un gran impacto en esta variable.

De todas formas, generalmente a mayor riesgo aceptado se espera generar una mayor ganancia.       En la combinación de estos 2 atributos se han clasificado 3 tipos de inversores: 

Conservador:
No quiere tomar muchos riesgos y prefiere ir por lo seguro, así no tenga demasiadas utilidades. Asociado a inversionistas mayores.

Moderado:
Acepta cierto nivel de riesgo, es muy analítico y combina inversiones agresivas con una buena base en inversiones de riesgo moderado para tener un colchón.

Agresivo:
La combinación de inversiones se inclina más a las que representan alta rentabilidad con altos riesgos, dejando un menor colchón de inversiones conservadoras. Usualmente se asocia a inversionistas jóvenes con buenos ingresos y no muchas obligaciones financieras.

 

Horizonte de tiempo

El momento o el espacio de tiempo en el que se esperan liquidar los beneficios de la inversión.

 

Conocimientos del inversionista

Hay inversionistas con experiencia, con conexiones y/o estudios, tanto en el mercado inmobiliario, como en instrumentos de financiación, que les permiten acceder a algunas inversiones que el público general desconoce.

 

Capacidad económica

Combinación de factores como el patrimonio del inversionista, sus ingresos, sus obligaciones financieras y su capacidad de ahorro; que determinan los límites de las inversiones que puede realizar y sus posibilidades de maniobrabilidad al identificar nuevas oportunidades o mitigar posibles inconvenientes.

 

Destino de la inversión

En propiedad raíz lo más usual es que una inversión se realice para que el mismo inversor haga uso del bien, o para entregarlo en arrendamiento o comodato a un tercero. 

 

De acuerdo a tu posición como inversionista en cada una de estas variables, podrás tener acceso o mayor predilección por ciertas inversiones en propiedad raíz. Para ilustrar nuestro punto, usaremos algunos ejemplos:

1. Un inversionista mayor, de perfil conservador, con amplia capacidad económica, buscando una vivienda campestre para uso personal y de su familia, priorizará las comodidades de la propiedad, el fácil acceso, tener vecinos similares a su estilo de vida, entre otros aspectos; al rendimiento financiero de la inversión. Probablemente en términos financieros solo espera que la propiedad no pierda valor para así conservar el patrimonio heredable a su familia, pero no espera recibir beneficios económicos para sí mismo.
2. Un joven inversionista de 35 años, con capacidad económica media, en busca de una inversión que empiece a generar importantes retornos económicos en el corto plazo; puede preferir invertir en un local de uso comercial para poner en arriendo, en un terreno urbano y urbanizado con altas proyecciones de crecimiento. Con esto espera maximizar su retorno, sin importarle tanto si el inmueble se ajusta a las características que él mismo necesitaría si lo fuera a usar.
3. Una pareja con hijos e ingresos estables, que quiere aumentar el patrimonio familiar y generar una fuente de ingresos para el futuro, podrá interesarse en invertir en un proyecto residencial en desarrollo, que les dé cierta seguridad sobre el capital invertido, pero tenga prospectos de generar una rentabilidad media-alta en un horizonte de tiempo de mediano plazo.
4. El gerente de una empresa de manufactura, con altos conocimientos en el mercado inmobiliario, o con la ayuda de un asesor experto, puede buscar terrenos en expansión a donde pueda trasladar su planta en un futuro cuando el costo de permanecer en la ciudad sea demasiado alto. El terreno servirá como respaldo del patrimonio de la empresa en una zona que espera una fuerte valorización cuando sea urbanizada.

Nota: Estos perfiles aquí mencionados no pretenden abarcar todos los que se pueden encontrar ni generar estereotipos o generalizaciones. Cada inversionista es único e igualmente cada inversión lo es, así que recomendamos valorar los ejemplos mencionados solo como tales y no juzgar situaciones particulares usándolos. En cualquier caso, para una asesoría sobre una inversión en finca raíz, puede comunicarse con nosotros.

Te invitamos a que leas nuestra entrada sobre las ventajas de comprar un inmueble.

 

Fuente principal:
Daniel D’Amato, avaluador Senior – Conpropia

Fuentes externas:
Guía del inversionista – ANDI, Colombia

Perfil del inversionista – Comisión para el Mercado Financiero, Chile

Edificaciones:

Además de realizar inversión en un terreno, otra modalidad de inversión en propiedad raíz que se puede realizar, es en edificaciones.

En este caso, el valor del terreno en el cual se encuentra la construcción generalmente constituye una parte del valor final de la edificación.

La inversión en edificaciones es uno de los vehículos más interesantes para todo tipo de inversionista ya que ofrece diferentes oportunidades para percibir renta en el corto, mediano y largo plazo.

Una de las primeras consideraciones que se debe realizar al evaluar la inversión es sobre su uso o destinación. En Colombia, las construcciones principalmente se pueden destinar a uno de los siguientes propósitos:

 

Uso Residencial: 

Edificaciones que se encuentran destinadas a servir de vivienda (aunque no siempre se utilizan para este fin). Se encuentran en los diferentes estratos; sin embargo, comercialmente las más transadas son las que van desde el estrato 3 al 6. Las hay unifamiliares y multifamiliares.

En las multifamiliares se pueden encontrar desde edificios pequeños, sin zonas comunes ni portería; hasta unidades de más de 200 apartamentos con zonas comunes como piscina, canchas de tenis, salón social etc. Con un reglamento de propiedad horizontal que regula el uso de los espacios privados y compartidos.

La segunda vivienda o vivienda campestre también se puede considerar dentro del uso residencial.

 

Uso Comercial / Servicios: 

Edificaciones o establecimientos cuyo propósito es la venta de bienes o prestación de servicios directamente al público.

Dentro de estos encontramos las tiendas, supermercados, almacenes de cadena, peluquerías, lavanderías, entre muchos otros negocios. 

Se encuentran en diferentes estatus de la ciudad, y en diferentes formas de organización; las hay “a la calle”, cuando son establecimientos individuales; locales en “mall” comercial, cuando es un pequeño conglomerado de negocios; y locales en Centros Comerciales, cuando son grandes agrupaciones de establecimientos con una administración central.

Es frecuente que algunos locales comerciales, especialmente los dedicados a prestar servicios, se ubiquen en una construcción residencial (como una casa), porque tienen menores costos y se encuentran espacios más amplios. Por lo tanto, se pueden encontrar estos usos, en áreas residenciales de la ciudad.

 

Uso Oficinas: 

Establecimientos usados para trabajar, especialmente la parte administrativa de las empresas.

El uso de estos es menos heterogéneo que el de comercio, su ubicación solo se da en sectores específicos de la ciudad. Al igual que los establecimientos de servicio, en ocasiones las empresas destinan edificaciones residenciales para este fin ya que tienen un menor costo.

 

Uso Industrial:

Construcciones para operaciones industriales como fábricas, bodegas, plantas de procesamiento, centros de despacho, entre otras. Según su tamaño este uso se puede dividir en: familiar, liviana, pesada y contaminante. Dependiendo de las características de la industria este uso puede requerir una infraestructura vial que no está disponible en muchos sectores de las ciudades, o el desarrollo de alguna otra característica logística propia de la industria como sistemas de disposición de residuos, acceso a recursos naturales, mitigación de la contaminación, etc.

 

Fuente principal:

Daniel D’Amato, avaluador Senior – Conpropia

 

Fuentes externas:

Guía del inversionista – ANDI

Propiedad horizontal en Colombia. Por Gerencie.com 21 marzo, 2019

La propiedad raíz es una de las primeras formas de propiedad conocidas, y debido a las características de los activos en que se invierte, siempre se ha considerado como una inversión de bajo riesgo en términos relativos. En el mundo entero, y particularmente en Colombia, al experimentar grandes crecimientos poblacionales y tener una base fija de terrenos disponibles, los precios de los últimos han crecido constantemente a través de las últimas décadas; convirtiendo a la inversión en bienes raíces en un vehículo muy interesante para producir ganancias y riqueza. 

Sin embargo, no todo es color de rosa. A pesar de que la tendencia del mercado en el largo plazo se mantiene al alza, hay crisis generalizadas que pueden afectar de manera grave el valor de todos los bienes inmuebles dentro de un mercado. Basta recordar eventos como la crisis del UPAC en 1998 en Colombia, o la más reciente crisis de créditos subprime de 2008 en Estados Unidos para comprobarlo.

Además de estas crisis de gran escala que impactan mercados enteros y la economía en general, hay muchos otros eventos que pueden afectar el valor de una propiedad. El desarrollo de la zona donde se encuentra, la situación de la economía nacional y local, la seguridad en la zona, los medios de acceso al lugar, el estado de las vías, los vecinos; entre muchos otros factores, entran a jugar un papel determinante en el valor de un inmueble y en su comportamiento a través del tiempo. 

Por estas razones, la inversión en propiedad raíz no está libre de riesgos, y debido a que generalmente implica una considerable suma dinero para ingresar, no debe ser tomada a la ligera. En esta guía repasaremos los conceptos básicos que debes tener en cuenta al evaluar inversiones de este tipo, bien sea porque estás pensando iniciar, expandir, reenfocar o desinvertir en el mercado de bienes raíces en Colombia. 

 

Tipologías de propiedad raíz en Colombia – Terrenos:

 

El terreno o suelo es el espacio físico objeto de la ordenación del territorio, el cual es delimitado para establecer zonas con diferentes usos de la propiedad. Nos centraremos aquí únicamente en el terreno de propiedad privada, dejando de lado el suelo de uso público y las reservas que determina el estado.

El terreno tiene la propiedad de no ser susceptible al deterioro físico o a la falta de adecuación funcional, por lo que, a diferencia de otros activos como edificaciones o bienes muebles, generalmente el paso del tiempo no deteriora el valor del bien sino que más bien su precio aumenta.

Dado que el territorio es un bien esencial para la sociedad del que dependen, entre otras cosas, la vivienda de la población, el uso o destinación del mismo se encuentra altamente regulado.           Por consiguiente, su propietario solo puede usar el territorio dentro de las posibilidades que la ley le otorga, de acuerdo a su ubicación geográfica y al desarrollo demográfico a su alrededor. De allí sale la gran clasificación de terrenos según su uso:

 

Urbanos:

 

Se considera urbano el suelo que cumple con estas 3 características:

Disposición de servicios y dotaciones básicas: acceso mediante vías, red de acueducto y alcantarillado, y suministro de energía eléctrica.

Consolidación de edificación: El terreno es apto para la construcción. En ocasiones, a pesar de estar aledaño a zonas urbanas, la topografía del terreno impide que se construya en él y por lo tanto no es apto para desarrollo urbano.

Conformidad con el planeamiento: El terreno se encuentra contemplado dentro del plan de ordenamiento territorial y no presenta ninguna irregularidad jurídica que impida su desarrollo urbano.

Los terrenos urbanos a su vez se pueden catalogar en:

Terrenos urbanos urbanizados: Terrenos aptos para su edificación inmediata, urbanizados de acuerdo al POT, con acceso mediante vía pavimentada e iluminada.

Terrenos urbanos no urbanizados (pero urbanizables): En los que está prevista su transformación a terreno urbanizado, pero se necesita realizar obras civiles antes de construir una edificación; por ejemplo: construir vías de acceso, redes de servicios públicos, entre otras.

Los usos permitidos para los terrenos urbanos pueden ser: Residencial, Comercial (Servicios), Dotacional e Industrial. Cada uno de estos usos puede tener diferentes estratos y estatus, determinados principalmente por su ubicación geográfica.

 

Rurales

Los terrenos rurales se determinan como aquellos que no son aptos para un desarrollo urbano, bien sea por oportunidad o por estar destinados a un uso diferente por la ley. 

Estos terrenos pueden tener uso agropecuario, uso suburbano o de protección. Los de uso suburbano tienen características semejantes a los urbanos, en esta categoría se pueden incluir los terrenos destinados a la segunda vivienda, o vivienda campestre y fincas de recreo.

 

En expansión

La categoría de terreno de expansión, legalmente en Colombia, es un terreno Rural (uso agropecuario), que solo llega a ser Urbano cuando se formula y aprueba un plan parcial, el cual permite dotar dicho terreno de toda la infraestructura necesaria (servicios públicos, vías, equipamiento). Mientras no se construya dicha infraestructura, será considerado como un terreno urbano (plan parcial aprobado) pero sin urbanizar.

Si requiere más información y asesoría sobre este tema no dude en contactarnos

 

Fuente principal:

Daniel D’Amato, avaluador Senior – Conpropia

 

Fuentes externas:

Guía del inversionista – ANDI

Propiedad horizontal en Colombia. Por Gerencie.com 21 marzo, 2019

La construcción o reforma de oficinas no es algo que debas tomar a la ligera, sobre todo por el hecho de que una mala reforma puede afectar el desempeño de quien use dicha oficina. Esto hace que planear una adecuada construcción sea algo muy importante, por eso en Conpropia quicimos escribir un artículo que te sirva de primera guia y te dé tips sobre cómo reformar y ampliar tu oficina.

Si tienes en mente la construcción o reforma de oficinas, ya sea propias o de la empresa en la que trabajas, es mejor que leas estos consejos. Así podrás aprovechar al máximo esta obra, sacándole todo el potencial y beneficios a tu inversión, reduciendo los riesgos de que la reforma no salga como esperabas.

Consejo 1: Planea todo

Lo primero que debes de hacer es planear, pero planear bien. Para hacerlo, lo primero que debes considerar es la investigación. Recopila toda la información qué puedas sobre el impacto de la arquitectura, la iluminación o la decoración en el desempeño de los empleados.

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El objetivo no solo es hacer que las necesidades de los empleados se vean cubiertas por la construcción o reforma de oficinas, también debes de buscar que el resultado final beneficie a los trabajadores con un valor agregado. No hay nada mejor que tener oficinas nuevas que, además, hagan sentir bien a los trabajadores.

Consejo 2: La empresa

Actualmente existen muchas empresas de la construcción en el mercado, por ello se vuelve obligado el compara distintas opciones. Asegúrate que la empresa elegida cumpla con todos los requisitos de la ley además de que posea una fuerte reputación o prestigio.

Las mejores empresas, como la nuestra, te ofrecerán opciones que se adapten a tus necesidades. De esta forma, podrás tener las reformas que siempre quisiste, adaptándolas a lo que necesites y a lo que tienes presupuestado. De la elección de la empresa dependerá el resultado final de las reformas.

Consejo 3: La iluminación

Uno de los puntos que debes cuidar es la iluminación pues, aunque no lo creas, esta tiene incidencia directa en la forma en la que trabajamos. Aquí, uno de los mejores consejos que podemos darte es que consideres el uso de herramientas o instrumentos que te permitan medir desde la intensidad de la luz hasta su incidencia.

Y una vez obtenidos dichos resultados, compáralos con los estudios existentes sobre la luz en las oficinas. De esta forma podrás obtener información que te ayude a elegir mejor el cómo vas a iluminar tu oficina.

Consejo 4: Espacios de descanso

El descanso es vital para que tus trabajadores se mantengan tanto creativos como eficientes evitando problemas en la salud o de motivación. Dentro de la reforma considera la construcción de espacios enfocados tantos al descanso como al esparcimiento del trabajador permitiéndole tomarse un respiro cuando se sienta agobiado.

Aquí podrás encontrar una gran cantidad de opciones, por ejemplo, abrir una terraza o crear un espacio con juegos y bebidas. Incluso puedes ser un poco más conservador y crear “salas de estudio”, el punto es que dentro de la construcción o reforma de oficinas haya espacios que sean amigables con tus trabajadores.

Si estás pensando en vender o alquilar una propiedad, debes saber que este tipo de transacciones involucran muchos más que simples trámites. Debido a qué tanto la compra como la venta, y en general cualquier transacción que involucre activos inmobiliarios, está sujeta a impuestos y tasas por parte del gobierno.

Es por eso que antes de firmar cualquier contrato, es necesario que conozcas y tomes en cuenta a los impuestos inmobiliarios. Así, no solo podrás hacer mejores cálculos en torno al dinero que obtendrás de dicha operación, también podrás evitar el delito de evasión fiscal por una mala praxis o desconocimiento de estos impuestos.

¿Cómo se calculan los impuestos inmobiliarios?

Existen una gran cantidad de factores que debes de considerar antes de calcular el monto de los impuestos a cubrir. En primer lugar, debes de tomar en cuenta el valor catastral de la propiedad de acuerdo con el valor mercantil.

En segundo lugar, debes de considerar puntos como el tiempo que llevas con la propiedad, el tipo de propiedad o el número de dueños. Temas como el tamaño, las condiciones y la construcción también se consideran para calcular el valor tanto del inmueble como de los impuestos.

Impuesto por ganancias ocasionales en la venta de inmuebles

Como mencionamos, es necesario calcular el tiempo que llevas como dueño de la propiedad. Esto debido a qué se cobran impuestos sobre las ganancias generadas por la venta de un inmueble que ha sido tuyo por más de dos años.

Dependiendo de las leyes de cada país es el porcentaje que se suele cobrar, aunque el más común es el 10%. Se calcula las ganancias restando el monto de la venta el costo fiscal del inmueble, el resultado son las ganancias a las que deberás aplicar el porcentaje anterior de impuestos.

Impuestos a la renta de inmuebles

Dado el caso de que no hayas sido el dueño de un inmueble por más de dos años, entonces el cálculo del impuesto sobre la venta del inmueble cambiará. Esto debido a que las ganancias se considerarán como ingresos ordinarios.

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De esta forma, tendrás que pagar el llamado impuesto a la renta. El monto se calculará cuando ingreses los datos sobre el dinero generado por dicha venta al sistema. De esta forma, tendrás que cubrir el impuesto sobre la renta como siempre lo haces, solo que el monto será mayor.

IVA y otros impuestos

Además de los impuestos mencionados con anterioridad, es necesario considerar que se deberá cubrir otro tipo de impuestos. El primero, y el más común, es el IVA el cual se tendrá que pagar al momento de la transacción, salvo que la ley ofrezca opciones para no hacerlo.

Recuerda considerar aquellos impuestos que solo son de carácter local, por ejemplo, los cobrados por pequeños municipios o pueblos con leyes autónomas. Así, podrás tener una noción mucho más completa sobre el número de impuestos, y el monto, que tendrás que pagar al momento de vender activos inmobiliarios de cualquier tipo.